Здравствуйте. Я продал квартиру более 7 лет назад. Недавно мне пришло письмо из службы приставов о взыскании с меня задолженности за газ в этой квартире (в квитанциях до сих пор значусь я). При обращении в организацию газа, которая подавала в суд, они сослались на ч.8 ст. 162 ЖК РФ, что я должен был уведомить ЖКХ и службу газа о смене собственника. Правы ли они?

Добрый день!

Нормативные акты не содержат положений, обязывающих нового или прежнего собственника уведомлять УК (ТСЖ) о переходе права собственности.

О смене собственника исполнитель коммунальных услуг может узнать, если новый владелец изъявит желание заключить договор в письменной форме. Так, п.

22 новых Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что для заключения в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (договора управления с УК либо договора о предоставлении коммунальных услуг с ТСЖ), потребитель обязан вместе с подписанным со своей стороны экземпляром договора представить в числе прочего документы, подтверждающие право собственности (пользования) на помещение в МКД и личность гражданина, либо свидетельство о регистрации юридического лица (пп. «а»). Однако обязанность заключать письменный договор новыми Правилами предоставления коммунальных услуг не установлена.

В силу пп. «з» п.

34 новых Правил предоставления коммунальных услуг потребитель обязан информировать исполнителя об увеличении или уменьшении числа граждан, проживающих (в том числе временно) в занимаемом им жилом помещении, не позднее пяти рабочих дней со дня произошедших изменений, в случае если жилое помещение не оборудовано ИПУ. Эта норма не касается смены собственника помещения, применяется только при начислении платы за коммунальные услуги по нормативам и не предусматривает никаких санкций за ее несоблюдение. Именно поэтому чаще всего исполнители коммунальных услуг получают информацию об изменении количества граждан, зарегистрированных в помещении по месту постоянного жительства или временного пребывания, из других источников, а именно от органов, уполномоченных осуществлять такую регистрацию.

Если же помещение оснащено приборами учета, исполнителю коммунальных услуг не требуется сообщать даже этого. Главное — вовремя передавать показания ИПУ.

При заключении письменного договора потребитель просто представит подтвержденную документами информацию о наличии и типе счетчиков, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), дате пломбирования заводом-изготовителем, сроке очередной поверки (пп. «в» п. 22, пп. «з» п. 19 новых Правил предоставления коммунальных услуг). Повторно вводить их в эксплуатацию, по мнению автора, не требуется.

Новый собственник обязан представить исполнителю очередные показания ИПУ. Если этого не будет сделано, расчет платы за коммунальные услуги будет произведен исходя из среднемесячного потребления.

Отметим интересный момент: руководствуясь новыми Правилами предоставления коммунальных услуг и учитывая, что ИПУ эксплуатируется уже давно (пусть и прежним собственником помещения), исполнитель будет рассчитывать объем среднемесячного потребления услуг прежним собственником, который может быть несопоставимым с объемом потребления услуг новым собственником, что может стимулировать последнего передавать показания ИПУ вовремя (или наоборот).

Несмотря на то что в законодательстве отсутствует обязанность потребителя сообщать о смене собственника помещения, она обычно устанавливается в договоре управления МКД. Чаще всего просто как обязанность, но иногда можно встретить и последствия непредставления информации о смене собственника.

Например, в случае если собственник своевременно не уведомил «компанию» о смене собственника и не представил подтверждающего документа, обязательства по договору сохраняются за собственником, с которым заключен договор, до дня представления вышеперечисленных сведений.

Полагаем, что данное положение договора управления МКД не соответствует закону, согласно которому с момента возникновения права собственности плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязан вносить новый собственник.

Платежные документы, выставленные на имя прежнего собственника после даты регистрации перехода права собственности, не должны быть оплачены им и не могут быть основанием для взыскания задолженности в судебном порядке. В связи с этим условие договора, устанавливающее обязанность потребителя сообщать о смене собственника помещения, носит информационный характер.

Таким образом, ни прежний, ни новый собственник не обязаны уведомлять УК о смене собственника.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры».

Дата актуальности материала: 05.07.2022

Алгоритм приёма и передачи технической документации на МКД

При смене управляющей организации (далее УО), способа управления многоквартирным домом (далее МКД), новая УО или собственники жилья должны получить от предыдущего управляющего техническую документацию на дом. Разберемся в алгоритме приёма и передачи документов. 

Комплект документации на дом 

Стандарты управления МКД содержат нормы приёма, хранения и передачи технической документации на дом и иных документов. Нормы прописаны в подпункте «а» пункта 4 Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416. Согласно пункту 20, техническая документация должна содержать актуальные сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений. 

Отвечает за актуальность сведений в технической документации УО, ТСЖ, кооператив или сами собственники при непосредственном управлении домом. В случае, если на общем собрании собственников жители дома решили сменить УО или способ управления, то ранее действовавшая компания обязана передать весь пакет технической документации и ключи от всех технических помещений. 

Порядок и срок процесса приёма-передачи прописаны в части 3.1 статьи 45, части 3.1 статьи 161, части 10 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, подпунктом «а» пункта 4, раздела V Постановления Правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416 и пунктом 27 Постановления Правительства РФ № 491. 

Перечень технических документов указан в пунктах 24 и 26 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491, пункте 1.5.

1 Правил Постановления Федерального агентства недвижимости по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству РФ от 27 сентября 2003 года № 170, пункте 5б(1), подпункте «б» пункта 57 Постановления Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 и подпункте «д» пункта 18 Постановления Правительства РФ от 14 февраля 2012 года № 124. 

Основания для передачи технической документации 

На сайте Государственной Жилищной Инспекции (далее ГЖИ) размещено руководство по соблюдению обязательных требований к передаче технической документации на МКД в соответствии с разделом V Постановления Правительства РФ № 416. 

УО обязана начать процесс передачи документов на дом в случае, если: 

• на ОСС принято решение сменить УО на другую или создать ТСЖ, кооператив; 
• в доме, где тридцать и менее квартир, собственники на ОСС перешли на непосредственное управление; 
• истёк срок договора управления; 
• участники ОСС решили досрочно расторгнуть существующий договор. 

Документы на МКД прежняя УО должна отдать избранной на ОСС новой компании, либо, при смене способа управления, собственнику, назначенному для этого общим собранием при организации ТСЖ, кооператива или при непосредственном управлении домом. 

Уведомление о передаче документов 

Первым шагом в процессе передачи технической документации является уведомление прежней УО о необходимости это сделать из-за смены компании или изменении способа управления. Также о данной ситуации нужно известить региональный орган ГЖИ. 

Сделать это следует в течение 5 рабочих дней с момента оформления протокола ОСС, на котором было принято соответствующее решение. Уведомление направляет выбранная собственниками УО или назначенное лицо. 

Направлять информацию в старую УО можно любым способом, позволяющим достоверно установить, кто её направил и когда: 

• почтовым отправлением с уведомлением о вручении; 
• лично с отметкой о получении уведомления представителем прежней УО; 
• через ГИС ЖКХ. 

Уведомление должно содержать данные о принятом собственниками решении о смене УО или способа управления, реквизиты выбранной для МКД новой компании или сведения о собственнике, который уполномочен получить техническую документацию. Обязательно в письме формулируется сама просьба о передаче документов на дом новой управляющей организации или конкретному лицу. К уведомлению прилагается копия протокола ОСС. 

Акт приёма-передачи технической документации

УО, получив уведомление о необходимости передать техническую документацию, в ответ на письмо уведомляет его отправителя о времени и месте вручения ему документов на дом. Сделать это необходимо в течение трёх рабочих дней с момента прекращения договора управления МКД по акту приёма-передачи. 

Акт приёма-передачи технической документации на МКД составляется в двух экземплярах для каждой из сторон: передающей и принимающей. Акты должны содержать подписи представителей организаций или собственников и печати при их наличии. В таком акте обязательно указывается: 

• место и дата составления; 
• Фамилия, Имя, Отчество и должности лиц, которые передают и принимают документы; 
• подробный перечень технической документации; 
• подписи сторон. 

Не всегда принимающая документы сторона может быть согласна с их количеством или содержанием. В таком случае разногласия и претензии сторон фиксируются в акте приёма-передачи. Его копия должна быть направлена в ГЖИ в течение трёх дней со дня подписания акта сторонами. 

Отказ и уклонение от передачи технической документации на МКД 

У УО существует обязанность, прописанная в законодательстве, восстановить недостающие документы на дом. Но данное требование не однозначно, поскольку даже в судебной практике нет единого подхода к такому вопросу. В практике существует две точки зрения: 

1. Отсутствие или утрата документов не может являться основанием для прекращения обязанности по их передаче в указанные в законодательстве сроки. УО должна предпринять всё от неё зависящее, чтобы найти недостающие документы или восстановить за свой счёт. 
2. Обязанность у ранее управлявшей домом организации по восстановлению документов на дом возникает только в случае, если они ей передавались и были утрачены. 

УО следует учесть это двоякое толкование норм законодательства в отношении восстановления технической документации. Это важно, ведь нарушение порядка и сроков её передачи, равно как отказ и уклонение от этого, являются грубым нарушением лицензионных требований. 

Таким нарушением является не только прямое «нет» в ответ на уведомление о необходимости передать документы на дом, но и отсутствие со стороны бывшей УО письма с информацией о времени и дате, когда она готова вручить пакет документов новой УО или уполномоченному собственнику. 

За такие действия или бездействие управляющая организация может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с подпунктом «е» пункта 4(1) Постановления Правительства РФ № 1110 по части 3 статьи 14.1.

3 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ. Штраф для юридических лиц составляет от 300 000 до 350 000 рублей, для должностных лиц – от 100 000 до 250 000 рублей.

Также руководители могут быть дисквалифицированы на срок до трёх лет. 

Если техническую документацию не передали ТСЖ или кооператив, то их накажут по статье 7.23.2 Кодекса об Административных Правонарушениях РФ – штрафом от 50 000 до 200 000 рублей для юридических лиц, от 30 000 до 40 000 рублей для руководителей. 

Алгоритм приёма-передачи технической документации 

Если собственники на ОСС решили сменить УО или способ управления домом, то: 

1. Новая УО или уполномоченное общим собранием лицо направляет бывшему управляющему МКД уведомление о необходимости передать техническую документацию на дом, а также сообщает об этом в ГЖИ. 
2. Прежняя компания в ответ сообщает о дате и времени вручения пакета документов на МКД. 
3. Стороны оформляют в двух экземплярах акт приёма-передачи технической документации МКД, в том числе с претензиями принимающей стороны к количеству или качеству документов. 
4. Выбранная собственниками управляющая организация или уполномоченный собственник направляют копию акта в ГЖИ. 

Уведомление управляющей компании или соседям о проведении экспертизы | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита

ЕСЛИ ПОТЕРПЕВШАЯ ОТ ЗАЛИВА СТОРОНА решает провести независимую экспертизу, ей следует заранее уведомить о предстоящем мероприятии предполагаемого виновника протечки. Такое уведомление является обязательным доказательством в дальнейших судебных разбирательствах.

Уведомление виновнику залива о проведении экспертизы

РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ СОДЕРЖИТ категоричного требования о необходимости уведомлять виновника залива о предстоящей экспертизе. Тем не менее, направить подобный документ всё же следует, и вот почему:

1) У виновника произошедшего, увидевшего весь масштаб повреждений собственными глазами, будет меньше вопросов к итоговому экспертному заключению. УК и соседи не смогут в дальнейшем заявить, что эксперт исказил реальную картину залива. Соответственно, вероятность того, что виновник попытается оспорить результаты экспертизы, снижается.

2) Во многих случаях виновники залива, принявшие участие в экспертизе, соглашаются в добровольном порядке возместить причинённый ущерб. Связано это с тем, что после экспертизы становится понятным как масштаб проблемы, так и серьёзные намерения пострадавшего, который вначале придёт с претензией, а затем наймёт юриста по заливу и подаст исковое заявление в суд.

Насколько важна отправка рассматриваемого уведомления, можно понять по судебной практике, приведём один пример:

• В Тверской районный суд города Москвы с иском обратилась собственница квартиры, пострадавшей от залива соседями сверху.
• Выяснилось, что женщина самостоятельно обратилась в экспертную организацию для определения стоимости ущерба, однако виновная сторона (сосед) и Управляющая компания не были приглашены на осмотр.
• Ответчик заявил, что с экспертным заключением не согласен: он посчитал, что в смету были включены несуществующие повреждения, а стоимость работ сильно завышена.
• По этим причинам была назначена судебная экспертиза, которая подтвердила выводы независимого эксперта.
• Однако из-за разногласий истица потеряла время: несколько месяцев женщине пришлось жить в квартире без ремонта и с плесенью, испорченной мебелью и неисправной техникой.

Чтобы правильно направить уведомление о проведении экспертизы по заливу, советуем придерживаться предложенного ниже алгоритма:

ПОДГОТОВЬТЕ УВЕДОМЛЕНИЕ СОСЕДЯМ (Управляющей компании) о намерении провести независимую экспертизу для установления размера ущерба и причин залива помещения, если такие причины не отражены в акте о заливе. Текст документа должен включать следующую информацию:

• ФИО (наименование), адрес виновника залива;
• ФИО, адрес, контактные данные потерпевшего;
• Время, дата и адрес проведения экспертизы;
• Наименование (вид) экспертизы;
• ФИО эксперта, наименование и данные экспертного учреждения;
• Дата, подпись отправителя.

1. Образец уведомления о проведении экспертизы о заливе квартиры можно без особого труда отыскать в Интернете, его форма – свободная.
2. Можете воспользоваться образцом, подготовленным нашими специалистами, скачав его по ЭТОЙ ссылке.
3. Обратите внимание, что о подготовке рецензии на экспертизу уведомления не требуется, достаточно будет предоставить стороне копию такого заключения.

НАПРАВЬТЕ УВЕДОМЛЕНИЕ ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Желательно, чтобы вторая сторона получила документ не позднее, чем за 3 (три) рабочих дня до проведения соответствующих мероприятий (при том, что законом сроков не установлено).

Не следует самостоятельно бросать документ в почтовый ящик, поскольку в этом случае у Вас не будет доказательств передачи уведомления. Соседи, квартиранты или Управляющая компания смогут заявить, что ничего не получали.

Уведомление можно передать лично в руки: в этом случае вторая сторона должна поставить свою подпись (печать) на втором экземпляре документа.

Обратите внимание, если владельцев пострадавшего помещения два и более, то уведомление можно направить лишь от кого то одного из них, это не будет считаться нарушением.

ЕСЛИ В НАЗНАЧЕННОЕ ВРЕМЯ получатель уведомления не явился на экспертизу, исследование может быть проведено и без него. Переносить исследования для дополнительного уведомления сторон не требуется (данный факт не делает экспертизу недействительной).

Уведомление о проведении экспертизы можно направить и телеграммой. В ней также указывается ФИО или наименование, адрес виновника аварии, сведения о месте и времени проведения исследований. Сообщите стороне о характере экспертизы, например, если осмотр будет производиться с использованием эндоскопа или тепловизора (при скрытых протечках в стяжке или стене).

Если потерпевшему пришло сообщение о том, что телеграмма не вручена, он может перенести дату экспертизы и направить новое уведомление исключительно по собственному желанию.

Уведомление о проведении экспертизы: полезные советы

ПЕРЕД ОТПРАВКОЙ УВЕДОМЛЕНИЯ о проведении экспертизы по заливу квартиры советуем взять на вооружение несколько простых, но полезных советов юриста. Эти рекомендации актуальны при любых заливах, в том числе, при заливах канализацией или бетоном.

1) Если виновник произошедшего не очевиден, вызывайте на экспертизу и соседей, и Управляющую компанию. А в случаях протечки с кровли целесообразно направить такую бумагу ещё и в адрес Фонда капитального ремонта.

2) Если фактический и юридический адрес компании не совпадают, уведомление достаточно направить только по юридическому. Но если Вы хотите, чтобы дошло гарантированно и требуется их присутствие, отправляйте на оба адреса.

3) Не вносите в готовый текст уведомления исправлений, не корректируйте его. Если вы допустили ошибку – распечатайте документ заново. В ином случае суд может не принять уведомление в качестве надлежащего доказательства.

4) Пользуйтесь образцами уведомлений о проведении экспертизы по заливу квартиры с оглядкой на действующее законодательство и Вашу конкретную ситуацию. Будьте внимательны: нередко такие шаблоны содержат грубые ошибки и опечатки.

5) Помните, что уведомление – это юридический документ, в котором недопустимо использование просторечных слов и выражений, а также двусмысленного толкования. Его текст должен быть лаконичным и понятным оппоненту уже после первого прочтения.

• Подводя итоги вышесказанному, отметим, что уведомление о проведении экспертизы следует отправлять сторонам, участвующим в экспертизе по заливу, заказным (ценным) письмом с уведомлением и описью вложения.
• В документе необходимо прописать дату, время и место проведения исследований, а также наименование экспертной организации, которая будет их проводить, сообщить иные важные детали.
• Те же мероприятия необходимо проделать при осмотре повреждённого имущества сотрудниками страховой компании, здесь виновники залива могут даже «сыграть на Вашей стороне».

Уведомление об общих собраниях: что выбрать и как соблюсти новые требования (2022)

             Вокруг темы уведомления об общих собраниях в последнее время очень много спекуляций о правильности этой процедуры. Сам процесс уведомления – это часть общего алгоритма проведения общего собрания и в данном материале мы попробуем обобщить всю существующую практику с учетом новшеств Федерального закона от 28.06.2022 № 217-ФЗ.

             Общий алгоритм уведомления

             Есть два способа уведомления: простой и сложный. Оба варианта предполагают уведомление не позднее чем за 10 дней до даты проведения общего собрания (или его очной части).

             Простой – когда есть возможность уведомить собственников на информационном стенде внутри или около подъезда (либо иным способом, если такой способ определен решением общего собрания собственников).

             Обычно такие решения есть, а протоколы об этом можно поискать на сайте «Реформа ЖКХ» (если дом не сильно новый, то информация там ранее раскрывалась по Стандарту раскрытия № 731).

Либо можно пойти ознакомиться с протоколом общего собрания в жилищной инспекции региона.

Сейчас коронавирусные ограничения постепенно снимают,а потому препятствий в ознакомлении с принятыми по дому решениями быть не может.

             Сложный порядок уведомления требует или рассылки сообщения о проведении общего собрания заказным письмом, либо вручению каждому собственнику помещения в данном доме такого сообщения под роспись (п. 4 ст. 45 ЖК РФ).

Это хлопотно, поскольку при многоквартирном доме, скажем, в 200 квартир мы обычно имеем около 400 собственников.

При средней стоимости отправки одного письма в 100 рублей на первоначальное уведомление всех собственников может потребоваться 40 000 рублей.

•              Насколько критично при первоначальном собрании не уведомить всех заказными письмами – вопрос открытый. Безусловно, лучше следовать процедуре или как минимум уведомить заказным письмом:
• — тех, кто точно будет оспаривать само решение (чтобы они не могли ссылаться на нарушение процедуры уведомления);
• — тех, кого не удалось уведомить нарочным реестром;
• — неизвестных собственников или собственников-организаций, которые выступают потенциальной «темной лошадкой».

             В случае, если речь идет про смену способа управления и внесение изменений в реестр лицензий субъекта, то жилищные инспекции зачастую внимательно смотрят на то, была ли соблюдена процедура уведомления собственников и могут отказать во внесении изменений в реестр, если выявят нарушения. И отменить такие решения в арбитражном процессе непросто. Например, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу № А41-65357/2021 от 23.05.2022 г. суд указал, что:

— при первичной подаче заявления на внесение изменений в реестр лицензий ТСЖ как заявителем были нарушены требования подпункта «е» пункта 5 Порядка № 938, поскольку заявление, в нарушение части 4 статьи 45 ЖК РФ и подпункта «в» пункта 20 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 28 января 2019 года N 44/пр, не содержало сведений о надлежащем уведомлении собственников о проведении собрания;

— суды отметили, что заявителем не был приложен протокол общего собрания собственников, на котором было бы принято решение об избрании способа управления, извещения о проведении собрания путем размещения информации на информационных досках, а иным законном способом, кроме указанного, собственники о собрании не оповещались.

             А вот для судов общей юрисдикции главным доводом при оспаривании решений общих собраний является факт кворума.

Если он подтверждается, а суммарная площадь истцов (которых не уведомили правильно) не может этот кворум разбить, то суд скорее всего откажет в признании решений собрания недействительными по основания ненадлежащего уведомления.

Но в любом случае рекомендуется хотя бы часть собственников уведомить нарочно, через роспись в реестре, подготовленный инициатором.

1.              Особенности уведомления через ГИС ЖКХ с июля 2022 года
2.              При любом способе уведомления теперь является обязательным размещение сообщения о проведении общего собрания в ГИС ЖКХ или региональной информационной системе (то есть, на региональном сайте ГИС ЖКХ, если он есть).

Как поменять управляющую компанию в доме, если прежняя не работает

Нередко случается так, что жильцы многоквартирных домов недовольны работой своей управляющей компании. Например, если в квартирах постоянно холодно, в подъезде грязь, а двор не расчищают от снега. Расскажем, можно ли сменить управляющую компанию и какие существуют способы управления многоквартирным жилым домом.

К сожалению, жители многоквартирных домов не всегда довольны работой своей УК. Но прежде чем переходить к радикальным мерам стоит попытаться решить проблему мирно, не меняя обслуживающую организацию.

Если обращение в диспетчерскую или к руководству не приносит результатов, то можно попросить помощи у контролирующих органов. Например, если нарушаются санитарные нормы содержания дома, обратиться с жалобой в Роспотребнадзор.

Если не выполняются требования лицензии в Госжилинспекцию, а если обнаружатся нарушениея в законодательстве, то можно написать в прокуратуру.

Желание собственников жилья в многоквартирном доме сменить свою управляющую компанию обычно продиктовано откровенно недобросовестной работой последней или другими вескими причнами. Если УК не справялется со своими обязанностями или жильцы замечают, что их деньги утекают не туда, они могут решить вопрос кардинально.

Смена управляющей компании процесс не быстрый, но иногда единственно верный, если договориться мирно с УК жильцам не удается. Важно осуществить переход и оформить все документы юридически верно.

Первым этапом нужно выбрать новую управляющую организацию, которая устроила бы большинство жильцов дома.

Затем подготовить и организовать проведение общедомового собрания, на котором собственники выскажут свое мнение и проголосуют за смену компании. Далее следует уведомить о решении старую УК и заключить новый договор с ее преемницей.

Какзалось бы, ничего сложного. Однако на деле люди часто сталкиваются с незнанием всех тонкостей ведения общедомового хозяйства и нюансов управления МКД.

Способы управления многоквартирным жилым домом

Выбрать способ управления МКД могут только собственники жилья на общем собрании. Изменить его можно в любое время на основании решения собрания. Если кто-то из владельцев жилплощади будет не согласен, выбранный способ управления домом можно обжаловать через суд в течение шести месяцев.

Причем выбор способа управления для собственников квартир не просто право, но и святая обязанность. Если жильцы не сделают этого самостоятельно, то выбор за них сделают органы исполнительной власти.

Всего существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками управляющей компанией управление товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом.

Выбор способа управления МКД зависит от числа жилых и нежилых помещений в доме, платежеспособности жильцов, их уровня ответственности и желания жить в кофмортных условиях.

Если в доме нет инициативной группы, готовой взять все организационные моменты на себя, как правило, собственники решают переложить ответственность на УК.

Однако надо понимать, что каждая компания стремиться заполучить под свое «крыло» как можно больше домов, а собственники заинтересованы в получении качественных услуг.

Если со временем компания начинает работать спустя рукава, можно отказаться от ее услуг. Расскажем, как сменить управляющую компанию и какие для этого существуют причины.

Одного недовольства на словах для смены УК недостаточно. Для юридической процедуры должны быть веские основания: компания не выполняет свои обязанности по договору

• УК игнорирует просьбы и жалобы жильцов
• собственники сомневаются в прозрачности финансовых отчетов УК и подозревают руководстве в воровстве
• компания находится на грани банкротства или у нее исекает срок лицензии на работу.

Причиной для расторжения договора с управляющей компанией может стать добровольное желание всех собственников помещений или их решение сменить способ управления.

С предложением сменить УК может выступить один человек или целая инициативная группа. Главное, чтобы это решение поддержали большинство жильцов дома. Ниже о том, как поменять управляющую компанию и провести эту процедуру законно, так как в противном случае УК может оспорить решение собственников.

Смена управляющей компании в многоквартирном доме процедура юридическая. Для ее проведения потребуется ряд документов: протокол собрания собственников, договор с прежней УК и решение о разрыве отношений с не й, уведомление в писмьменном виде в УК о воле жильцов.

Решение о смене компании проводится на общем собрании жильцов. Оно может пройти как в очной, так и в очно-заочной форме.

Инициаторы проведения собрание должны понимать, что нельзя просто так расторгать договор со старой УК, не избрав предварительно новую. Готовясь собранию жильцы должны определить, какую компанию они предложат в качестве альтернативного варианта и подготовить новый проект договора управления.

Для начала необходимо правильно разработать повестку собрания, ознакомить с ней жильцов и предупредить о проведении собрания не позднее, чем за 10 дней. Проводим общее собрание в мкд

Участники собрания должны коллективно обсудить все вопросы, которые значатся в рабочей повестке. Договор с новой обслужтивающей компанией можно заключить сразу же на собрании. Для этого нужна подпись более 50% собственников дома. В таком случае документ будет считаться законным. Подводим итоги и протоколируем результаты

В завершении собрания необходимо в обязателльном порядке заполнить протокол собрания по установленной форме. Уведомление о результатах проведения собрания должно быть размещено не позднее 10 дней после того, как оно состоялось. Кроме того в этот же срок в обязательном порядке нужно отправить копию протокола в управляющую компанию, действующую в момент провдения собрания.

Расторжение договора со старой ук

Уведомление о проведении экспертизы при заливе

ВИНОВНИК ЗАТОПЛЕНИЯ квартиры лишь в редких случаях соглашается добровольно возместить причинённый ущерб. Логично сразу предложить виновному лицу сделать в пострадавшем помещении ремонт и в случае отказа вызывать независимого эксперта для исследования. 

Наш специалист определит величину убытков, установит точную причину залива и укажет на виновника происшествия, к которому необходимо предъявлять претензии. О дате и времени визита специалиста важно поставить в известность заинтересованных лиц, как это правильно сделать, мы расскажем далее.

Задайте вопрос напрямую Юристу и получите реальную помощь без навязывания услуг и звонков от менеджеров. Мы разбираемся в вопросах оценки. Да, это бесплатно.

Задачи независимой экспертизы

НЕЗАВИСИМЫЙ ОЦЕНЩИК определяет ущерб от залития отделке жилого помещения, считает восстановительный ремонт и материалы, которые придётся использовать. Мебель, бытовая техника и прочее движимое имущество также будет поименованы в заключении, если их повредило водой. 

Технический эксперт разбирается в источнике залива и в причинах возникновения протечки. Современная экспертиза с высокой точностью позволяет собственнику установить важные обстоятельства:

• почему, по чьей вине и откуда вода или же канализационные стоки попали в помещение;
• сколько денег необходимо затратить, чтобы приобрести материалы для ремонтных или восстановительных работ;
• какова реальная стоимость восстановительных работ, которые потребуются проводить впоследствии;
• стоимость нового имущества, которое находилось в помещении и пострадало от залива;
• исправна ли бытовая техника и потребуется ли её ремонт, стоимость таких расходов.

Независимая техническая и оценочная экспертиза является основанием для того, чтобы суд назначил максимальную сумму возмещения причинённого ущерба.

Обязательно ли уведомлять виновное лицо о проведении экспертизы?

В БОЛЬШИНСТВЕ СЛУЧАЕВ проводить и оплачивать независимую техническую, либо оценочную экспертизу вынуждена потерпевшая сторона. Что касается строительно-технической экспертизы по определению виновного в заливе лица, то приглашать необходимо всех, потенциально «попадающих под подозрение» лиц. А можно ли проводить оценочную экспертизу без оповещения виновной стороны?

Законодательных норм, обязывающих инициатора извещать заинтересованных лиц о своих намерениях оценить имущественный ущерб, не существует.

Но чтобы до начала суда были доказательства попыток решить ваш вопрос мирным путём, лучше направить уведомление о проведении оценки по заливу.

 Если Вы своевременно известите виновное лицо о своих намерениях провести оценку, то получите несколько реальных преимуществ:

• Во-первых, виновник сам сможет убедиться в масштабе ущерба, поэтому у него будет меньше вопросов к итоговому заключению эксперта. Вероятность того, что он будет обжаловать заключение квалифицированного эксперта в суде, сводится к минимуму.
• Во-вторых, виновное лицо может согласиться добровольно возместить всю или часть суммы нанесённого имуществу ущерба, т.к. сможет убедиться в серьёзности Ваших намерений.
• В-третьих, при рассмотрении дела судья точно будет на Вашей стороне, т.к. увидит, что Вы сделали все возможное для мирного решения спора, действовали открыто и законно.

Пример из судебной практики по уведомлению о проводимой экспертизе:

Соседи сверху затопили квартиру, расположенную в многоэтажном доме на территории Тверского района Москвы. Удовлетворять претензию собственника потерпевшего жилья они отказались, потому что на момент получения претензии в квартире уже шёл ремонт. Пострадавшая сторона обратилась с иском в суд Тверского района.

В процессе судебного разбирательства стало известно, что потерпевший собственник, не оповещая УК и виновника потопа, обратился к независимым экспертам для определения стоимости ущерба и сразу после осмотра начал восстановительные работы.

Виновник в суде отказался признавать требования истца, обосновывая это тем, стоимость ущерба была завышена, а в смету включены несуществующие повреждения. Более того, ответчик был не против выполнить ремонтные работы в пострадавшем помещении, но собственник без извещения провёл оценку и приступил к ремонту.

Суд был вынужден назначить судебную оценочную экспертизу по материалам, имеющимся в деле – заключении досудебной оценки. Судебная экспертиза подтвердила выводы независимой экспертной организации лишь частично. Это привело к тому, что потерпевший собственник жилья потерял несколько месяцев, пока ждал результатов повторной экспертизы и решения районного суда, также получил заниженный ущерб.

Если бы в адрес виновного лица и УК было своевременно отправлено уведомление об осмотре квартиры после залива с целью оценки, то дело не дошло до суда и не понадобилось проводить судебную экспертизу.

В чей адрес направляется уведомление

УВЕДОМЛЕНИЕ О ЗАЛИВЕ КВАРТИРЫ с верхнего этажа необходимо подавать непосредственному виновнику залива, если он установлен, либо сразу в несколько адресов:

• Владельцу квартиры с верхнего этажа, если залитие произошло по его вине, и одновременно в УК.
• Руководителю эксплуатирующей компании (УК, ТСЖ ЖЭК).
• Руководителю страховой компании, если помещение было заранее застраховано собственником или виновным лицом.
• Строительной организации, если затопление произошло по вине данного девелопера. 
• Фонду капитального ремонта при протечке недавно отремонтированных коммуникаций. 
• Всем подозреваемым в заливе, если виновник до конца не известен, как например, при протечке из отопительной системы. 

Если квартиру залило после ремонта подрядной организации, то уведомление соседям о проведении экспертизы не подаётся. Обращаться следует в обслуживающую организацию, которая нанимала подрядчиков и отвечает за качество их работы, или же непосредственно в Фонд капитального ремонта, проводивший работы в соответствии с календарным планом.

Как составляется уведомление

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО НЕ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ конкретной формы указанного документа, так же как и обязанности по его отправке. Образец уведомления о независимой экспертизе залива можно найти в интернете или получить бесплатно, обратившись за консультацией к юристам нашего Центра помощи по заливам. В уведомлении необходимо указать:

• ФИО, адрес виновного лица или название Обслуживающей компании;
• Полные данные потерпевшего собственника жилого или нежилого помещения;
• Дату и точное время начала экспертизы.
• Вид экспертизы – оценочная или техническая.
• Полные данные об экспертной организации, а также ФИО эксперта.
• Дату подготовки уведомления и подпись отправителя.

Как правильно отправить уведомление

СОСТАВЛЕННОЕ ПО УКАЗАННОЙ ФОРМЕ извещение необходимо передать виновнику залива таким образом, чтобы можно было подтвердить факт получения указанного документа.

С этой целью извещение о заливе соседям или иным виновникам аварии можно направить курьерской почтой с уведомлением о получении. Необходимо, чтобы документ был вручен не позднее трёх суток до начала экспертизы, если виновник проживает или находится на территории Москвы. 

Если же он находится на территории Московской области или вообще за пределами московского региона, то сообщение следует отправить за 4-6 дней до начала проведения независимой экспертизы. Если же вы просто отправили письмо без уведомления, то и доказать факт его получения будет невозможно.

Самым быстрым и надёжным способом уведомления о проведении мероприятий, связанных с установлением причины протечки и оценки ущерба остаётся телеграмма.

В том случае, когда уведомление об осмотре квартиры после залива вручается из рук в руки, попросите виновную сторону поставить свою подпись на втором экземпляре этого документа. Если в пострадавшей квартире проживает несколько собственников, то отправить извещение достаточно будет на имя одного из них, так как ответственность за залив у них предполагается солидарной.

Если извещение о заливе Управляющей компании было отправлено курьером или телеграммой, которое по каким-то причинам не было вручено виновнику, то это всё равно будет доказательством того, что Вы сделали попытку своевременно оповестить его о начале процедуры (является надлежащим уведомлением).

В том случае, когда Вы отправляете уведомление Управляющей компании о проведении экспертизы телеграммой, то важно получить заверенную копию документа. Потерпевший от залива собственник квартиры вправе перенести дату проведения экспертизы, если он получил сообщение о том, что его уведомление о заливе не было вручено. Можно отправить второй стороне новое извещение. 

Если провести экспертизу без участия виновного соседа, представителя Управляющей службы или Фонда капремонта, не отправив повторного оповещения, это не приведёт к недействительности результатов экспертизы, суд признает результаты законными.

Советы по подготовке уведомления о проведении экспертизы

НАШ ЦЕНТР ПОМОЩИ ПРИ ЗАЛИВАХ даёт несколько полезных советов при отправке уведомления виновнику залива о проведении оценки, которые помогут выиграть дело в суде и получить причитающуюся компенсацию.

Рекомендация 1

Если Вы точно не знаете, кто виновен в произошедшем заливе, предлагайте прийти на экспертизу и соседям сверху и представителям обслуживающей дом компании. Если затопило с чердачного помещения после проведения капремонта кровли осадками, отправьте оповещение и руководителю Фонда капремонта.

Рекомендация 2

Юридический и фактический адрес УК может не совпадать, поэтому чтобы не ошибиться, отправьте извещение по двум адресам. При этом официальным является именно юридический адрес — там должна получаться вся корреспонденция. 

Рекомендация 3

Никогда не корректируйте, не исправляйте и не дописывайте уведомление. Чтобы этот документ потом был принят судом в качестве достоверного доказательства, распечатайте в случае наличия ошибок заново.

Рекомендация 4

Уведомление относится к не обязательному, но всё-таки юридически значимому документу. Поэтому составьте документ понятным языком. Его смысл должен быть очевиден уже после первого прочтения, ведь основное в нём – это дата и время.

Рекомендация 5

Составляя уведомление о проведении экспертизы по заливу можно воспользоваться универсальными шаблонами. Однако, образцы, которые предлагают разные интернет-ресурсы, могут содержать опечатки или неточности. Чтобы избежать ошибки, обратитесь за помощью к юристам нашего Центра помощи по заливам.

Наши эксперты и оценщики проведут независимую экспертизу и оценку соответствии с требованиями закона. Наши юристы по заливам помогут выиграть судебный спор, получить денежную компенсацию убытков, взыскать с виновной УК штраф, а также установленный судом моральный ущерб.