Новости и аналитика Новости Можно ли решением общего собрания собственников «преодолеть» срок действия тарифа, установленный ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ?

Если размер платы за содержание жилья, утвержденный на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОСС) при заключении договора управления с УК, увеличен на новом ОСС, не дожидаясь, пока истечет первый год управления домом, то УК вправе применять новый увеличенный тариф (Определение Верховного Суда РФ от 9 сентября 2020 г. № 307-ЭС20-11378).

Данный вопрос рассматривался в деле об оспаривании предписания органа ГЖН. Хронология событий такова:

• в сентябре 2017 года жители дома «призвали» новую УК и утвердили тариф на содержание жилого помещения;
• договор управления в соответствии с решением упомянутого ОСС заключен только в декабре 2017 года. При этом в договоре установлено, что утвержденный на ОСС в сентябре тариф применяется с декабря 2017 г. и только до августа 2018 г.;
• в апреле 2018 года новое ОСС утвердило более высокий тариф на содержание жилья на период с августа 2018 г. по август 2019 г.

В 2019 году собственники помещений в спорном МКД пожаловались в жилнадзор, требуя разобраться в тарифах (и уменьшить их платежи), и по результатам проверки жилнадзор пришел к следующим выводам:

• согласно ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором нет ТСЖ или жилищного кооператива, определяется на ОСС, с учетом предложений УК и устанавливается на срок не менее чем один год;
• и согласно п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, при определении размера платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив, решение ОСС помещений в таком доме принимается на срок не менее чем на один год с учетом предложений УК;
• следовательно, решением апрельского ОСС нарушены императивные требования ч. 7 ст. 156 ЖК РФ и п. 31 названных Правил, поскольку принято решение об утверждении размера платы за содержание жилья ранее, чем истек год с принятого на предыдущем ОСС;
• следовательно, УК обязана пересчитать всем плату с августа 2018 года по май 2019 года, применяя старый тариф.

УК пыталась оспорить предписание, но потерпела неудачу в первых двух инстанциях — арбитражные суды согласились с органом жилнадзора, добавив также, что при вынесении оспариваемого предписания орган ГЖН «не делал выводов относительно недействительности решения апрельского ОСС, им проверялось его соответствие нормам действующего законодательства».

Однако суд округа признал предписание недействительным, и с этим согласился Верховный Суд РФ:

• при заключении договора управления МКД стороны зафиксировали в нем, что плата за содержание определена на ОСС в сентябре 2017 года, а срок действия этой платы – до августа 2018 года;
• поскольку период действия этой платы установлен договором управления только до августа 2018 г., решением ОСС в апреле 2018 г.(и с учетом предложений УК) принято решение об утверждении иной платы с августа 2018 г.;
• на основании п. 3 ч. 3 ст.162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относится, в том числе, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с ч.8 ст. 162 ЖК РФ изменение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления МКД предусмотрен п. 1 ст. 310, п. 1 ст. 432, ст. 450 — 453 ГК РФ;
• из совокупности приведенных выше норм следует, что стороны по договору управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с заключенным договором управления МКД, в том числе в одностороннем порядке без предложения УК о размере платы за содержание жилого помещения, принятом на ОСС в МКД;
• на основании ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания недействительным решения собрания;
• между тем, на дату вынесения судебных актов по настоящему делу ни спорный пункт договора управления о сроке действия «первого» тарифа, ни решение апрельского ОСС в установленном законом порядке не оспорены, тогда как в предписании органа ГЖН уже содержатся выводы о возможности утверждения новой оплаты только с декабря 2018 года, о превышении полномочий собственниками и принятии решения в нарушение требований законодательства РФ, в равно вывод о ничтожности данного решения и невозможности его исполнения;
• при таких обстоятельствах оспариваемое предписание не соответствует действующему законодательству.

Таким образом, оспорить подросший за год тариф можно лишь путем оспаривания самого решения ОСС. Действовать «руками» органа жилнадзора в данном случае не получится.

Документы по теме:

• Гражданский кодекс Российской Федерации
• Жилищный кодекс Российской Федерации

Как оспорить некорректные начисления за услуги ЖКХ? | ВДГБ

Пандемия продолжается, многие остаются сидеть дома «на удаленке», компании закрываются, юридические и физические лица терпят убытки, но несмотря на все это обязательная своевременная оплата счетов ЖКХ осталась.

Управляющие компании заявляют, что они из-за пандемии тоже терпят убытки и их восполнение происходит очень коварным способом–за счет жильцов дома(-ов).

Потребителям просто приходят платежные квитанции на суммы, которые в разы превышают средние показатели, в связи с чем люди все чаще стали обращать на это внимание.

Как же можно оспорить такие сверхначисления? Чтобы проверить, верны ли начисления или завышены, прежде всего, нужно их пересчитать.

1. Это можно сделать самостоятельно используя показания измерительных приборов(счетчиков), если они установлены в квартире/доме и тарифы, которые действуют в вашем городе/области. Но для этого желательно знать, как устроены начисления тарифам.
2. Обратиться за юридической помощью для разъяснения данных и помощи в дальнейших действиях.
3. Обратиться за расшифровкой начислений в отдел бухгалтерии управляющей компании.

Если официальный тариф и тариф, прописанный в платежной квитанции расходятся, то обратиться надо в бухгалтерию УК, потому что управляющая компания не имеет права самостоятельно повышать тарифы жилищно-коммунальных услуг.

Когда выясняется, что начисления некорректны, первое, что надо сделать–это написать претензионное обращение в управляющую компанию. УК должна сделать перерасчет начислений.

Если УК отказывает в перерасчете, тогда с копией вашего обращения и ответа УК надо идти в следующие организации:

• жилищная инспекция;
• Роспотребнадзор;
• Прокуратура;
• Суд.

Во все организации, кроме суда обращения можно составить онлайн в свободной форме на их официальных сайтах с приложением к ним копию претензии в УК и ответ УК на претензию.

В суд же нужно направлять грамотно составленное заявление, которое будет подкреплено правовой базой.

Правительство РФ ввело наказание для таких неправомерных действий УК: штраф в размере до половины переплаченной суммы и возмещение этим штрафом ущерб, причиненный жильцу(заявителю).

Как можно теперь понять, если управляющая компания присылает вам квитанции с некорректными начислениями, то вы можете спокойно отстоять свои денежные средства различными способами.

Статьи

Источник фото: https://www.pexels.com/

Вам уже надоело обсуждать предписания органов ГЖН о перерасчёте платы ввиду незаконной индексации? Ваше решение ОСС об индексации устояло в районном суде? ОК, а у нас пытались признать договор управления ничтожным! И мы победили! Дело было так…

Летом 2020 г. в один из районных судов Амурской области собственник помещения в МКД обратился с иском к управляющей организации «о признании незаконными действий по изменению размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, признании недействительным в части договора управления многоквартирным домом, возложении обязанности произвести перерасчёт».

Да-да, это именно она. Индексация как условие договора управления…

Первое, что нужно отметить, это обращение в суд «задним числом». Истец является собственником помещения в МКД с 2018 года, а оспариваемый договор управления был утверждён решением общего собрания в 2015 году. Соответственно, поскольку возможности оспорить данное решение ОСС не представлялось никакой, иск был заявлен так витиевато.

Предварительно, конечно, истец направил ответчику претензию, потребовал пересчитать начисленную плату почти за два года в соответствии с тем размером платы, который был указан на дату заключения договора управления.

Управляющая организация, естественно, ответила отказом, обосновав его причины, но собственника такой исход дела не устроил, потому и был подан иск, где истец заявил уже знакомые нам (по спорам с органами ГЖН в арбитражных судах) аргументы о том, что «каким бы ни был порядок определения размера платы, утверждаться размер платы может только на общем собрании собственников помещений в МКД. Предусмотренное договором управления одностороннее повышение тарифа управляющей компанией противоречит нормам жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства».

Соответственно, истец полагал, что действия управляющей организации по повышению, начислению и взиманию платы за содержание жилья в размере, отличном от определенного в 2015 году в соответствии с протоколом общего собрания собственников помещений, являются неправомерными, а некоторые договора управления являются недействительными в силу ст. 168 ГК РФ.

К слову, цена вопроса — шесть тысяч рублей. На такую сумму был затребован перерасчёт.

В отзыве на иск управляющая организация указала, что в 2015 году по результатам собрания собственники выбрали управляющую организацию, был подписан договор управления и стороны приступили к его исполнению…

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления МКД должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.

Таким образом, фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт указывается в договоре только в момент заключения договора.

При этом такая фиксированная стоимость может применяться не менее одного года, но в соответствии с указанной в договоре управления формулировкой порядка (методикой) определения (расчета) стоимости стоимость может индексироваться – при наличии указанных в договоре оснований.

Как указано в договоре, планово-договорная стоимость работ, услуг, включенных в перечень работ, услуг, на каждый год действия договора определяется на дату заключения договора, а во второй и последующий годы действия договора такая стоимость ежегодно индексируется на 5 %.

При этом управляющая организация не позднее, чем за месяц до окончания каждого года действия договора, согласовывает с уполномоченным лицом Перечень работ, услуг на каждый последующий год действия договора, начиная со второго. Установление размера платы в указанном порядке не требует принятия общим собранием собственников дополнительного решения о размере платы в каждом году действия договора.

Как видим, увеличение размера платы за содержание и ремонт на основании договора управления в рассматриваемом случае не нарушает требований действующего законодательства, поскольку собственники помещений МКД, приняв решение и заключив договор управления, фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД с учетом ежегодной индексации. Более того, в спорном договоре управления стороны утвердили планово-договорную стоимость работ на пятилетку, до 2020 года.

• Кроме того, указал ответчик, удовлетворение заявленных истцом требований об обязании произвести перерасчет приведет к неосновательному обогащению на стороне истца, поскольку все работы по управлению, надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества выполнены в спорный период управляющей организацией в полном объеме и надлежащего качества, а также за ту стоимость, которая определена в соответствии с договором управления, что подтверждается актами выполненных работ, услуг.
• Далее ответчик заявил аргумент (с нашей точки зрения очень скользкий и даже опасный) о том, что истцом не представлено доказательств того, что управляющая организация в спорный период получила плату за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в большем размере, чем фактически израсходовала на выполнение соответствующих работ и оказание услуг по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества.
• В спорный период истец не обращался к ответчику с заявлением об изменении размера платы за жилое помещение в связи с предоставлением услуг или выполнением работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества ненадлежащего качества, несвоевременно или не в полном объеме в порядке, установленном Правилами № 491.
• Каких-либо доказательств того, что определенный в соответствии с условиями договора управления и применяемый в спорный период в расчетах с собственниками помещений управляющей организацией размер платы является несоразмерным утвержденному собственниками помещений перечню работ, услуг, не отвечает требованиям разумности или является избыточным для целей надлежащего содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, истцом не представлено.
• В случае удовлетворения судом исковых требований на стороне истца возникнет неосновательное обогащение, поскольку в этом случае он сбережет без законных на то оснований денежные средства за выполненные управляющей организацией надлежащего качества и в полном объеме работы и услуги по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с тем объемом обязательств, которые были возложены в соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом.

Здесь суд взял паузу, запросив в ГЖИ Амурской области заключение по делу. Странно? Безусловно! Пересказывать суть заключения, поступившего в дело не требуется? ОК, все и так понимают, ЧТО там было. А между тем управляющая организация обратилась за юридической поддержкой к нам, поскольку время поджимало и необходимо было разбить аргументы истца и подоспевшей ему в помощь ГЖИ.

По нашему мнению, поскольку в деле ГЖИ Амурской области указана третьим лицом, а не органом, дающим заключение по делу, соответственно, «заключение» является ничем иным, как отзывом на исковое заявление в рамках гражданского дела. Потому вывод о том, что, по мнению ГЖИ, управляющая организация нарушает действующее законодательство, является частным мнением третьего лица, не имеющим заранее установленной силы для суда как доказательство.

Суть спора: правомерно ли требование истца о возврате денежных средств в виде исчисленной истцом разницы тарифов, в ситуации, когда не доказано, что ответчик получил плату по договору управления в размере большем, чем установлено решением общего собрания, и при том, что решение общего собрания, во исполнение которого заключен договор управления, не признано недействительным судом. Правомерно ли требование о недействительности спорных пунктов договора управления, когда они являются оспоримыми (а не ничтожными), ибо приняты как существенное условие договора управления на основании решения общего собрания собственников помещений, которое не было признано судом недействительным.

Позиция истца и ГЖИ противоречит разъяснениям Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22 (п. 15, 18) о том, что утверждённое решением собрания собственников существенное условие о порядке определения размера платы применяется, если оно не признано недействительным решением суда.

В «заключении» ГЖИ привела практику арбитражных судов (не компетентных давать оценку решениям общего собрания собственников помещений), а не судов общей юрисдикции, притом практика эта по делам об оспаривании ненормативных правовых актов органов ГЖН.

Между тем районным судом рассматривалось дело иной категории — спор из договора управления, стороной спора выступает собственник, а не орган ГЖН. Соответственно — иная категория споров с отличным предметом доказывания и правовым статусом сторон.

Кроме того, в тех же арбитражных судах ветер дует уже в иную сторону. Появляется всё больше судебных актов, где констатируется следующее:

• в силу п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ к существенным условиям договора управления относятся порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
• фиксированная стоимость размера платы за содержание и ремонт жилого помещения указывается в договоре только на момент его заключения;
• наличие в договоре условия, предоставляющего управляющей организации право на увеличение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, можно рассматривать как обстоятельство, свидетельствующее о принятии общим собранием собственников помещений решения об установлении порядка изменения ранее определённого размера платы за содержание жилого помещения. Таким образом, при наличии в договоре управления положения о пересмотре размера платы за содержание и ремонт жилого помещения принятие общим собранием собственников помещений дома ежегодных решений об изменении такой платы не требуется;
• условие договора управления об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения допустимо, когда для названного изменения принимаются во внимание данные, опубликованные в открытых источниках, и такие данные не зависят от усмотрения управляющей организации;
• действующее законодательство не содержит запрета на изменение размера платы путём индексации (Определение ВС РФ от 29.10.2019 г. № 309-ЭС19-17067).

Также мы обратили внимание суда на то, что изменение условий договора управления осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Не оспорив в суде решение общего собрания собственников 2015 года, истец не вправе заявлять требование обязывающее ответчика отступить только в отношении истца от согласованных решением собрания собственников условий договора управления.

В рамках лицензионного контроля ГЖИ вправе оценить исполнение условий договора управления, но не существо условий договора, а потому заключение ГЖИ, представленное в дело, не основано на законной компетенции ГЖИ, которая, если полагает, будто нарушен закон, вправе обратиться самостоятельно с исковым заявлением в суд о признании недействительным того или иного решения общего собрания собственников (ч. 20 ЖК РФ).

В заключении ГЖИ не исследован (и не мог быть исследован в силу границ лицензионного контроля) вопрос правомерности применения ответчиком согласованного решением общего собрания собственников существенного условия договора управления о порядке определения размера платы.

Защита жилищных прав осуществляется в судебном порядке, а в административном порядке — только в случаях, прямо указанных в законе.

В предмет составленного ГЖИ заключения не входит правомерность включения в договор управления конкретных условий и соответствие условий договора положениям ЖК РФ и иных обязательных требований, поэтому в силу п. 2 ч. 5 ст.

20, ч. 6 ст. 20 ЖК РФ ГЖИ не вправе подменять частным суждением решение компетентного суда.

Если же ГЖИ полагает, что имеет место выявление в порядке п. 2 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ нарушения в части правомерности утверждения общим собранием собственников помещений условий договора управления, ГЖИ обязано реализовать своё право на обращение в суд в порядке п. 3 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения и порядок её определения не являются в договоре управления обязанностью, которую ответчик может нарушить или не соблюсти. Ответчик в рамках договора управления осуществляет деятельность, направленную на реализацию положений ч.ч. 1, 1.1, 2.3 ст.

161 ЖК РФ, а размер платы как встречное предоставление оговаривается как существенное условие договора управления. Обязанностью ответчика является выполнение комплекса работ и услуг, которые подлежат контролю со стороны собственников и ничего более.

Иное толкование, приводимое ГЖИ — следствие неверного трактования норм ЖК РФ.

При оценке условий договора управления суд общей юрисдикции должен исходить из закреплённой в ст. 10 ГК РФ презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Опровержение данной презумпции — процессуальное бремя истца.

Давая оценку условиям договора, суд должен оценивать обстоятельства и доказательства в их совокупности и взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательства (то есть договора управления Истца с собственниками помещений), исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закреплённой ст. 10 ГК РФ. Данная позиция сформулирована в Постановлении Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 г. № 13970/10, толкование правовых норм которого является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.

Согласно условиям спорного договора управления стороны договорились об условиях и порядке перерасчета размера платы за содержание жилого помещения.

Содержание договора управления в рассматриваемой части позволяет определить конкретный механизм подлежащей применению ответчиком индексации платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД; указанная в договоре формулировка порядка определения платы является конкретной, содержит указания на конкретный механизм индексации; приведен точный показатель 5 %, в соответствии с которым проводится индексация; порядок применения индексации в договоре установлен и его применение не поставлено под условие. Соответственно, именно так стороны договора согласовали точный порядок определения размера платы, установив решением собрания в твёрдой сумме на дату заключения размер платы, который впоследствии безусловно будет повышен на 5 % (не менее, не более). Такова была воля общего собрания собственников. Менять такую волю ответчик не вправе, ибо это запрещено пунктами 15-18 Пленума ВС РФ от 27.06.2017 г. № 22.

1. Оспариваемые Истцом пункты договора управления и есть указанный Пленумом «порядок определения размера платы», отступать от которого ответчик не вправе.
2. Иное толкование истцом и ГЖИ норм материального права не свидетельствует о неправильном их применении ответчиком, то есть ошибочен вывод ГЖИ и истца о том, что решение о применении повышенных тарифов было принято ответчиком в одностороннем порядке, поскольку действия ответчика являются как раз точным исполнением положений договора управления.
3. Принимая решение по заявленным требованиям, суд установил, что собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании было принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества на весь период действия договора управления с учетом его ежегодного изменения, то есть определен размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на весь период действия договора управления путем установления конкретных цифровых величин тарифа на соответствующий год в рублях, фактически принято решение, предоставляющее управляющей организации право повышать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в пределах утвержденных решением общего собрания на соответствующие годы величин в отсутствие ежегодного дополнительного оформления изменения данных тарифов решениями общих собраний собственников.

Таким образом, в заявленный Истцом исковой период начисление платы за содержание и ремонт общего имущества производилось управляющей организацией исходя из тарифов, не превышающих размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, определенный на каждый год действия договора управления и утвержденный общим собранием собственников помещений многоквартирного дома. Увеличение тарифа производилось в соответствии с решением общего собрания, которое в установленном законом порядке оспорено не было и недействительным не признано, а, следовательно, не носило произвольного характера.

При таких обстоятельствах оснований для признания незаконными действий управляющей организации по повышению размера платы за содержание жилья, начислению и взиманию платы за содержание и ремонт жилого помещения исходя из такого повышенного тарифа, не имеется, нарушения прав истца в данном случае судом не усматривается.

Как оспорить рост квартплаты

Знакомые обратились ко мне за помощью: в их доме резко выросла квартплата.

Марина Аршинова

боролась за права жильцов

Профиль автора

Тарифы на содержание общедомового имущества увеличились на 32%, на текущий ремонт — на 70%. Они не хотели переплачивать, но не знали, законно ли такое повышение и как его отменить.

Я долгое время работала экономистом в теплоснабжающей организации и на электростанции. Знала все про тарифы на горячую воду, отопление и электроэнергию. А вот с тарифами на ремонт и содержание общедомового имущества я не работала, но мне захотелось разобраться и помочь.

Жильцы рассказали, что председатель совета дома ходила по квартирам и просила расписаться за повышение квартплаты. Одним она обещала детскую площадку, другим говорила, что все дорожает из-за инфляции. Многие соседи сказали, что к ним вообще никто не приходил.

Но нельзя просто так собрать подписи самых доверчивых жильцов и увеличить тарифы. Такие решения принимают собственники на общем собрании. По факту его не было. Я стала разбираться, как повышение платы оформлено по документам. В итоге нашла нарушения и помогла жильцам оспорить рост тарифов в суде. Расскажу, как все было.

Собственники платят управляющей компании:

1. За услуги по управлению домом.
2. За содержание и текущий ремонт общего имущества.
3. За коммунальные ресурсы — воду, электричество, газ — которые нужны для общего имущества.

Моим знакомым повысили именно плату за содержание жилого помещения. За квартиру площадью в 44 м² нужно было дополнительно платить по 422 Р каждый месяц — за год это более 5000 Р. А еще в квитанции внезапно появилась новая «услуга»: вознаграждение председателю совета дома — почти по 1,5 Р с каждого квадратного метра.

Теперь расскажу, кто и как устанавливает плату за содержание жилого помещения.

Чтобы подкрепить свое предложение доказательствами, УК готовит смету и указывает, какие работы будут проводиться, как часто и сколько это будет стоить. Смету размещают вместе с предложением о новых тарифах.

Мы спросили других жильцов дома, видели ли они предложения от УК на информационных досках. Никто ничего не видел.

Советую внимательно читать квитанции, которые приносит управляющая компания. Иначе легко пропустить повышение платы за содержание жилого помещения или взносов на капремонт.

Уточните, какие тарифы установлены в вашем городе. Если государственные тарифы меньше значений в квитанциях, значит, было собрание собственников, где решили повысить плату.

Если вы о нем не слышали, это странно — есть повод разобраться.

Это квитанция за услуги ЖКХ. С первой строки — «содержание общего имущества в многоквартирном доме» — и до «электроэнергии на содержание общего имущества» идет плата за содержание жилого помещения. Дальше — коммунальные платежи. Последняя строка — взносы на капремонт

На сайте мэра Москвы есть информация по тарифам на содержание жилого помещения для жителей столицы. Там же указан минимальный взнос на капремонт

В этой статье расскажу о собраниях кратко. Чтобы провести общее собрание собственников, нужен инициатор — тот, кто его собирает. Инициатором может быть только собственник помещения в доме или управляющая компания, которая обслуживает дом.

Уведомление. Инициатор должен уведомить всех собственников о собрании не позднее, чем за 10 дней до его начала. Вот как он может направить уведомления:

1. Прислать заказными письмами по почте.
2. Вручить каждому лично в руки под подпись.
3. Разместить на доске объявлений, если на предыдущих собраниях собственники одобрили такой способ извещения.

Участники. В собрании обязательно участвуют:

1. Председатель — тот, кто ведет его.
2. Секретарь — все записывает и фиксирует.

Не согласен с тарифом УК. Как изменить?

Михаил, здравствуйте! На самом деле управление МКД — это не достаточно четко отрегулированная сфера законодательства. Там многовато пробелов и проблем много.

Особенно много проблем возникает в управлении большими МКД (ну, допустим, как в Вашем примере на 1000 квартир).

Государство прилично дистанцировалось от управления МКД, а гражданам самим регулировать эти вопросы бывает порой очень сложно. Но это небольшое отступление, теперь по делу.   

1. как мне получить у УК обоснование тарифа? При личном обращении в УК такую информацию не дают, ссылаясь на то, что у них нет такой обязанности.

Ну на самом деле обязанность УК обосновать тариф (именно обосновать) действительно нигде не закреплена. У них есть обязанность сообщить Вам этот тариф, а вот обосновать его они не обязаны.

Да, Вы можете говорить про право на получение информации и так далее — но это все абстрактные понятия, вилами по воде, на мой взгляд.

Конкретной прямой обязанности УК, прописанной в законе, обосновать тариф — нет. 

2. Как снизить тариф без собрания собственников?

Провести ОСС, как уже сказали мои коллеги, а вот как его провести в такой ситуации — это действительно сложный вопрос. Собственно путей как Вам действовать я вижу два. Ну точнее три, но третий путь — неочевидный.

Первый путь — запросите в УК реестр собственников помещений в МКД. Вы имеете на это право и они в течение пяти дней Вам такой реестр предоставить обязаны. 

Часть 3.1. статьи 45 ЖК РФ:

При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр.

Запрашивать реестр нужно в письменной форме. Но тут есть одна проблема. Сведения о месте жительства собственников в таких Реестрах содержатся не всегда.

По закону информация о месте жительства собственников не обязательна для включения в реестр.

Так что если даже Вы получите реестр, нужной Вам информации может там просто не оказаться и организации проведения ОСС вновь окажется под большим вопросом. Но попробовать можно.

Минстрой напомнил, что собственники не могут самостоятельно изменять размер платы за содержание жилья

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства в Письме от 12 июля 2019 г.

№ 25373-ИА/04 напомнило, что согласно Жилищному кодексу и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г.

№ 491, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, способном обеспечить содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не создано ТСЖ или другой специализированный потребительский кооператив, то размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников. При этом необходимо учесть предложения управляющей организации (ч. 7 ст. 156 ЖК, п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме).

ВС РФ разъяснил «коммуналку»Пленум ВС РФ принял постановление, посвященное вопросам рассмотрения судами споров по оплате услуг ЖКХ

Департамент развития жилищно-коммунального хозяйства Минстроя в ответе на обращение по данному вопросу сослался на Постановление Пленума ВС от 27 июня 2017 г. № 22, которое касается споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения в многоквартирном доме.

В нем указано, что утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно.

Он должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, а также отвечать требованиям разумности.

В своем письме Минстрой России отразил позицию КС, выраженную последним в Постановлении от 29 января 2018 г. № 5-П.

Согласно этому акту при установлении на общем собрании платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме собственникам необходимо учесть, что ее размер должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, необходимых для поддержания дома в состоянии, отвечающем санитарным и техническим требованиям.

Департамент обратил внимание на тот факт, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, размер платы за коммунальные услуги и порядок ее внесения являются существенными условиями договора управления многоквартирным домом.

Исходя из этого, Минстрой сделал вывод, что стороны такого соглашения не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и размер этой платы.

Данное правило, по его мнению, распространяется и на случаи, когда общее собрание изменяет размер платы без предложения управляющей организации.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Платежи собственников жилых и нежилых помещений в доме должны отвечать требованиям разумностиКонституционный Суд указал, что общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно устанавливать различные по размеру ставки платежей за содержание общего имущества

Ведомство разъяснило, что в случае нарушения ее прав управляющая организация может обратиться в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания собственников. Это возможно в случае, если решение принято без учета ее предложения, изменяет установленный договором размер платы, а также влечет убытки организации, связанные с выполнением предусмотренного нормативными актами объема работ и услуг. Такие затраты, по мнению госоргана, являются неосновательным обогащением собственников помещений.

Адвокат АП г. Москвы Артем Чумаков пояснил «АГ», с чем связана необходимость издания Минстроем данного письма. Он рассказал, что норма о праве собственников устанавливать размер платы за жилое помещение (плату за содержание и текущий ремонт) долгое время не работала.

«Дело в том, что параллельно с ней действует правило о том, что, если собственники не принимают соответствующее решение, применяется тариф, установленный муниципальным образованием.

Большая часть домов “жила” по муниципальному тарифу, поскольку жители не проводили собрания по данному вопросу», – сообщил эксперт.

Что делать и куда обращаться собственнику квартиры, если неправильно начисляют квартплату

Собственникам квартир следует знать, как рассчитывается стоимость коммунальных услуг, и куда обращаться, если она завышена.

Из чего складываются коммунальные платежи

Если внимательно изучить квитанции, становится понятно, что месячная итоговая сумма коммунальных платежей включает стоимость следующих услуг:• ремонт и содержание жилья;• вывоз мусора;• отопление, водоснабжение и водоотведение;• электроэнергия;• газ;• ремонт и содержание лифта (если есть);• уборка подъездов и придомовой территории;• общедомовое освещение;• капремонт.

Расчет стоимости услуг осуществляется в соответствии с утвержденными тарифами, которые периодически корректируются Правительством РФ и органами власти субъекта.

В этой связи плата за отдельные виды услуг в разных населенных пунктах страны может отличаться. Перечисленные виды коммунальных платежей отражаются в единой квитанции либо разбиваются на несколько.

Так, например, плата за газоснабжение может взиматься напрямую и отсутствовать в перечне услуг, включенных в общую квитанцию.

Как понять, что коммунальные платежи завышены

В первую очередь должно насторожить внезапное значительное повышение квартплаты. А чтобы понять, какой именно пункт квитанции выделяется, необходимо сравнить предыдущий счет с вновь выставленным. Так можно определить стоимость какой услуги выросла.Общей формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость каждой услуги, не существует.

Обслуживающие дома компании и поставщики опираются на утвержденные нормативы и тарифы, поэтому ошибку придется искать самостоятельно. Для этого необходимо ознакомиться с постановлениями местных властей, которые корректируют тарифы с учетом особенностей конкретного региона. При этом важно учитывать нюансы, влияющие на прирост стоимости квартплаты:1.

Отсутствие приборов учета, несвоевременная замена счетчиков либо несообщение показаний приборов. В любом из этих случаев стоимость услуги будет рассчитана по нормативу, то есть, исходя из числа прописанных в жилом помещении лиц и нормы потребления на одного человека.

Те, кто платит за воду и электричество на основании показаний приборов учета, знают, что плата по счетчику разительно отличается от той, которая начисляется по нормативу.2. Порядок расчетов за отопление. В каждом регионе действуют разные правила начисления и уплаты стоимости отопления. Так, в некоторых субъектах жители оплачивают эту услугу круглый год.

Обусловлено это том, что при отсутствии индивидуальных счетчиков плата начисляется по нормативу и равномерно распределяется в течение периода оплаты, составляющего 12 месяцев. Другие субъекты взимают плату только в течение отопительного сезона, например, в течение 7 месяцев.

Если же в доме установлен общий счетчик тепла, плата взимается, исходя из совокупного объема потребленной за месяц энергии, а также площади всех расположенных в доме помещений.

Так что, если вы переехали из одного субъекта в другой, прежде чем предъявлять претензии УК, потрудитесь узнать у соседей, каким образом начисляются платежи.

И позаботьтесь об установке или замене приборов учета. Разумеется, нельзя исключать и ошибки лиц, производящих расчет.

Если в последнее время сообщений о повышении тарифов или нормативов не было, есть смысл поискать неточность в расчетах.

Куда жаловаться при неправильном начислении

Как правило, в управлении одной организации могут находиться несколько многоквартирных домов, поэтому функцию по расчету стоимости услуг и формированию счетов выполняют расчетные центры, сведения в которые направляют поставщики услуг. Иногда бывает достаточно обращения или звонка в УК или ресурсоснабжающую организацию, чтобы исправить ошибку.

Но это, когда речь идет о добросовестной компании. С явными нарушителями законодательства действовать нужно по-другому.Итак, если вы уверены в том, что тариф искусственно завышен, необходимо направить письменное обращение в УК. Последняя обязана рассмотреть и принять соответствующие меры в срок, не превышающий 30 дней.

При этом решение проблемы в пользу потребителя услуги обязывает компанию:• осуществить перерасчет и вернуть излишне взысканные средства;• уплатить штраф в размере 50% от сверх начисленной суммы посредством снижения платы за коммунальные услуги не позднее 2 месяцев со дня поступления обращения.

Обычно подачи обращения в УК бывает достаточно, ведь компании дорожат источником дохода и лицензией. Однако, иногда без вмешательства надзорных органов не обойтись. К таковым относятся Госжилинпекция, Роспотребнадзор и прокуратура.

Так, в первую инстанцию целесообразно обратиться, если:• УК применяет неправильный тариф при расчете стоимости услуги;• Компания не учитывает предоставленные собственнику или квартиросъемщику льготы.В Роспотребнадзор подаются жалобы, касающиеся непредоставления тех или иных услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества.

Прокуратура – орган, осуществляющий контроль за соблюдением действующего законодательства. В эту инстанцию можно обратиться, если УК проигнорировала требования потребителя, в частности, не дала письменного ответа на обращение и не устранила допущенное нарушение. И наконец, последней инстанцией является судебный орган.

Сразу оговоримся, что в эту инстанцию обращаются за защитой нарушенных прав и только при наличии исчерпывающей доказательной базы.В заключение добавим, что нарушать общепринятую иерархию обжалования действий поставщиков жилищно-коммунальных услуг не стоит. УК в нынешних реалиях дорожат своей репутацией, поэтому вряд ли станут лезть на рожон.

Более того, если неправильно указанная в квитанции сумма является следствием технической ошибки, жилец, обратившийся сразу в суд, будет выглядеть нелепо. УК с легкостью докажет факт системного сбоя, а заявитель не получит никакой компенсации, если только ошибочная сумма не была оплачена.

Команда Kadastr RU

Собственники утвердили «свой» размер платы. Что делать управляющей организации

Общее собрание собственников должно учитывать предложения управляющей организации при утверждении размера платы за содержание жилья. Однако иногда собственники принимают свой размер платы: кто-то его экономически обосновывает, а кто-то ориентируется лишь на чувство комфорта.Что происходит дальше? Собрали практику судов за 2020 год, чтобы показать возможные варианты развития событий.

Вариант первый. Управляющая организация не слушается и начисляет тот размер платы, который считает правильным.

Правильным организация может считать предыдущий размер платы, муниципальный тариф или тот, который она предлагала собственникам – это зависит от условий договора управления. Дальше собственники предсказуемо жалуются в жилищную инспекцию, которая выдает предписание. Управляющая организация идет в суд и обычно проигрывает.

Пример 1: Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.02.2020 по делу № А43 – 10964/2019Управляющая организация из Нижнего Новгорода не исполнила решение собрания собственников, которые без учёта её мнения утвердили размер платы 34,57 Р/м2.

Такой размер, по мнению организации, не позволяет ей нормально содержать общедомовое имущество.ГЖИ Нижегородской области считала, что организация обязана исполнять решение собрания.

Суды поддержали инспекцию:«Ссылка Общества на то, что решение собственников об установлении размера платы за содержание принято без учета предложения Управляющей компании, несостоятельна, так как не исключает обязанности последней применять тарифы, принятые решением собственников, которое никем не оспорено и не признано незаконным…Общество не представило доказательств того, что установленный собственниками размер не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства и не отвечает требованиям разумности».

Пример 2: Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А05 – 1239/2020, оставлено без изменения Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.

2020Управляющей организации из Архангельска не понравилось решение собственников об утверждении платы за содержание и ремонт в 24 Р/м2, поэтому она обратилась в районный суд с иском об оспаривании решения собрания, но проиграла. При этом она начисляла по муниципальному тарифу (28,92 Р/м2).

ГЖИ Архангельской области потребовала пересчитать плату в соответствии с решением собрания.Суды