Большая часть горожан проживает в многоквартирных домах, обслуживанием которых занимается в основном управляющая компания. Жильцы надеются компетентную работу сотрудников, которым доверили общедомовое имущество.

А что делать в случае низкого качества обслуживания либо бездействия управляющей компании? Куда жаловаться жильцам на управляющую компанию ЖКХ?

На что обычно жалуются жильцы?

Жильцы многоквартирных домов обычно жалуются на:

• низкий уровень или нерегулярность выполнения обязательств по оказанию услуг ЖКХ;
• некачественную подготовку дома к подаче отопления накануне холодного сезона;
• ненадлежащую отчётность управляющей компании;
• нарушения в проведении процедуры собрания собственников либо отсутствие собраний;
• несоблюдение других условий договора.

Куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ?

Прежде чем обращаться в контролирующие или судебные органы, необходимо попытаться решить вопрос с вашей управляющей компанией. Составьте претензию и отправьте её в офис УК, которая обслуживает ваш дом.

В результате претензия будет рассмотрена, а проблема устранена, либо управляющая компания и дальше будет игнорировать условия договора.

Управляющая компания обязана дать ответ на претензию, где должны быть перечислены принятые меры либо выражен отказ в принятии мер и указано обоснование.

Если допущенные нарушения будут исправлены «управленцами», то и конфликт будет исчерпан. В противном случае можно обратиться с жалобой в другие инстанции.

Как написать жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию?

Орган жилищной инспекции уполномочен контролировать работу управляющих компаний и проводить проверки по обращениям граждан. При выявлении нарушений ЖИ вправе наложить административные взыскания на нерадивых сотрудников управляющей компании.

Жалоба составляется по стандартному шаблону:

1. Указание адресата.
2. Описание претензий жильца или жильцов (тогда это будет коллективная жалоба).
3. Подпись отправителя (коллективную жалобу подписывают все жильцы).

Жалобу можно оформить как от руки, так и отпечатать: на сайте региональной ЖИ предоставлен специальный бланк, который можно заполнить, затем распечатать.

Обратите внимание! Копию бумажного варианта жалобы необходимо сохранить.

Жалоба на управляющую компанию в Роспотребнадзор

Если жилищная инспекция не оправдает ваши ожидания, то далее можно обратиться в Роспотребнадзор.

Согласно заключённому с управляющей компанией договору, вам должны оказываться услуги по содержанию дома и квартиры, поэтому деятельность этой организации подпадает под действие ФЗ «О защите прав потребителей».

Если права потребителя нарушаются, он вправе пожаловаться на УК в Роспотребнадзор. Обращаться следует в форме заявления, суть которого будет совпадать с основным содержанием жалобы.

Специалисты Роспотребнадзора проведут мониторинг и при необходимости применят санкции.

Жалоба в прокуратуру на бездействие управляющей компании

Прокуратура вправе проверить вообще всё. Но сюда нужно обращаться, только если претензии в УК и жилинспекцию не дали результата.

Кроме того, в их компетенции рассмотреть:

• незаконные тарифные начисления;
• отказ в выдаче справок, выписок из домовой книги, прописки;
• неправильное списание денежных средств со счёта дома и прочие подобные вопросы.

Прокуратура даже вправе обратиться в суд для защиты ваших интересов (например, если вы не можете это сделать самостоятельно по состоянию здоровья).

Когда обращаться в суд?

• Заявление в суд подаётся в том случае, если спор носит финансовый характер.
• Целью жалобы станет компенсация причинённого ущерба (например, если на вашу машину упало дерево, вовремя не спиленное УК).
• К моменту обращения в суд запаситесь доказательствами, в качестве которых могут служить:

• обращение в УК;
• ответ УК;
• квитанции;
• заключение госорганов;
• протоколы и т.д.

Обратите внимание! Иск подаётся в суд по месту нахождения управляющей компании.

Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве?

В Москве можно обращаться во все вышеперечисленные инстанции, но существуют и другие способы подачи жалобы, например, через канал связи между собственниками столичных квартир и властями «Дома Москвы» (dom.mos.ru).

Здесь прошли регистрацию все московские УК, а именно:

• 121 государственную компания;
• 307 «частников»;
• около 2278 ТСЖ и жилищных кооперативов и ТСЖ, осуществляющих самостоятельное управление домами.

Помимо того, здесь можно просмотреть отчётную документацию, которую ведёт УК. На сайте представлен также рейтинг управляющих компаний, позволяющий сравнить работу вашей УК с остальными.

С помощью портала «Дома Москвы» можно направить жалобу на недостатки, выявленные в действиях УК. Ответ на жалобу через этот сайт должен прийти в течение 8 дней.

Согласно текущим нормам, Мосжилинспекция вправе выписать УК штраф в размере 100 000 рублей, а её руководству – на 50 000 рублей.

Как грамотно составить жалобу?

Жалоба пишется от руки или отпечатывается на компьютере. Обязательно следует указать адресат, то есть конкретный госорган, куда направляется обращение.

Следует также указать:

• ФИО и контактные данные заявителя.
• Адрес регистрации лица, обращающегося с жалобой, либо его представителя.

В тексте обращения следует:

• перечислить нарушения УК;
• обозначить сроки и продолжительность нарушений;
• указать точный адрес дома, включая подъезд, этаж и номер квартиры.

Желательно подкрепить жалобу ссылками на нормативные акты, где обозначены данные нарушения:

• Жилищный Кодекс;
• Кодекс об административных правонарушениях (КоАП);
• Санитарные правила и нормы;
• Постановления, федеральные законы и иные законодательные акты.

Рекомендуется упомянуть о нарушении определённой статьи и пункта договора с УК.

Обращение с жалобой излагается чётким и понятным языком, разборчивым почерком. К нему прилагаются дополнительные документы, например:

• фото нарушений;
• договора;
• отчёты;
• иные документальные доказательства нарушений.

В конце претензии можно выразить просьбу о выполнении требования в необходимом объёме и чётко обозначенный законодательством срок.

Жалоба удостоверяется подписью заявителя и её расшифровкой, указывается дата. При коллективном обращении приводятся сведения о каждом жильце.

Претензия в УК или в адрес других инстанций пишется в 2 экземплярах. Оба регистрируются в канцелярии: первый отдаётся сотрудникам инстанции, второй – остаётся у заявителя.

Обязательно даётся пояснение, в какие сроки будет дан ответ. Отсчёт срока начинается со дня подачи жалобы и составляет не более 30 дней.

На обоих экземплярах должна стоять подпись принявшего жалобу сотрудника. При невозможности личного обращения жалобу можно направить почтовым заказным письмом с уведомлением о вручении.

Подача жалобы через интернет

Сегодня можно пожаловаться на работу ЖКХ в режиме онлайн. Уже создано несколько сайтов, позволяющих обращаться с жалобой на управляющие компании. Перечислим основные из них.

«РосЖКХ»

Этот портал, организованный Фондом по борьбе с коррупцией, контролирует работу органов ЖКХ, передаёт жалобы от граждан в официальные органы.

Алгоритм работы с сайтом:

1. Заходите по ссылке https://roszkh.ru/.
2. Выбираете из списка проблему (дом, квартира, подъезд, двор и пр.).
3. По каждой проблеме предлагается вопрос для рассмотрения (например, несвоевременный вывоз мусора, сломана детская площадка и т.д.).
4. Регистрируетесь.
5. Выбираете организацию, в которую направляется жалоба, указываете точный адрес.
6. Описываете проблему.
7. Загружаете фото, доказывающее нарушение УК (при желании).

На сайте «РосЖКХ» можно получить разъяснения по интересующим вопросам: узнать закон, на который в жалобе можно опираться, размер штрафа, грозящего УК, и другую информацию.

«Наш город»

Данный сайт создан в 2011 году по инициативе Правительства города Москвы. Портал представляет собой своеобразную электронную книгу жалоб и предложений.

Чтобы сформировать здесь жалобу, необходимо:

1. Зарегистрироваться на сайте www.nashgorod.ru/.
2. Выбрать объект, затем проблему.
3. Кратко описать проблему.
4. Прикрепить фотографию.
5. Отправить сообщение.

Заявление обрабатывается в течение 24 часов; может быть отклонено, если противоречит общим правилам модерации.

Если жалоба принята, ответ будет дан органами власти максимум через 8 дней на странице под обращением. Заявителю останется подтвердить решение проблемы или опровергнуть.

«Управа»

Онлайн-сервис принимает жалобы от жителей всех регионов. На портале объясняется, как правильно оформить жалобу.

Предлагается 3 способа доставки писем:

• лично;
• почтой России;
• через интернет-приёмную.

Алгоритм работы с сайтом очень прост:

1. Регистрация в электронной приёмной.
2. Загрузка файла с жалобой в формате docx, txt, pdf, jpg, bmp.
3. Отправка файла.

«Сердитый гражданин»

Первым делом нужно зайти по ссылке https://www.angrycitizen.ru/ и зарегистрироваться. Затем нужно выбрать проблему из предложенного каталога.

Далее нажимаем на вкладку «Дом» и выбираем проблему. Указываем точный адрес и свои персональные данные. В отведённое поле вносится текст самой жалобы, затем прикрепляется файл с фото.

Прежде чем подать жалобу на любом из вышеуказанных порталов, необходимо обратиться с претензией в управляющую компанию.

Как подать жалобу на Госуслугах?

Подача жалобы на Госуслугах осуществляется следующим образом:

1. Зайдите на портал https://www.gosuslugi.ru/.
2. Перейдите в раздел «Досудебное обжалование».
3. Укажите услугу и ведомство, в которое ранее было подано обращение, отметьте его на карте.
4. Выберите причину подачи жалобы.
5. Прикрепите дополнительные материалы: аудиозаписи, сканы, фото, видео.
6. Укажите требования и желаемый способ получения ответа.
7. Нажмите на кнопку «Отправить».

Жалоба будет отправлена в соответствующее ведомство и рассмотрена в течение 15 рабочих дней. Пользователю обязательно через некоторое время поступит ответ.

Итак, выше в статье представлена исчерпывающая информация по поводу формирования жалобы на управляющую компанию ЖКХ. Осталось только добавить, что ни одна жалоба не будет рассмотрена от анонимного заявителя.

Найти управу на управляющую компанию. Как снизить коммунальные платежи за коттедж?

Все дороги ведут к дому. Но что делать, если за проезд по этой дороге с вас берут деньги — скажем, 10 000 ₽ в месяц? С такой проблемой сталкиваются жители коттеджных поселков по всей стране.

И это не считая завышенных в несколько раз платежей за свет, воду и канализацию.

Мы узнали у адвоката, за что должны платить собственники коттеджей, по какому тарифу и как найти управу на управляющую компанию (УК), если ее жадность не знает границ.

Как не переплачивать за коттедж? pro-dachnikov.com

Что такое коттеджный поселок

Понятия «коттеджный поселок» в законодательстве нет. Но по факту они существуют. Так называют обособленные поселения на землях ИЖС или СНТ.

На них строят жилые или дачные дома, огораживают высоким забором, проводят свет, водоснабжение и канализацию, ставят охрану.

На территории поселка могут быть магазины и аптеки — все, что нужно для комфортного проживания. Часто такие поселки рекламируют как жилье премиального класса.

Вот как они появляются. Застройщик покупает несколько гектаров земли сельхозназначения и переводит в ИЖС. Делит территорию на участки по 6-10 соток — на каждом возводит дом и подводит коммуникации. Регистрирует право собственности на коттеджи в Росреестре и продает.

Затем начинается самое интересное. Так как изначально весь поселок принадлежит застройщику, участки не под коттеджами и все, что на них расположено — дороги, линии электропередач, водозаборный узел, канализация — тоже находится в его собственности.

Строительная организация передает управление этим имуществом связанной с ним УК, которая устанавливает собственные тарифы и правила. За разовый проезд грузового транспорта могут брать по 5000 ₽, а за видеонаблюдение на территории — по 10 000 ₽ в месяц.

Суммы зависят только от жадности УК, а мнение жителей не принимают во внимание.

Проблема в том, что в законодательстве правовой статус коттеджных поселков не определен, а управление инфраструктурой в них никак не регулируется.

По сути, дороги и коммуникации — это собственность застройщика, с которой он делает, что хочет.

В отличие от многоквартирных домов, где подъезды и придомовая территория — общее имущество жильцов, или СНТ, где решения принимаются на общем собрании.

oneginoposelok.ru

Вопрос о государственном регулировании платежей в коттеджных поселках периодически поднимается законодателями.

28 декабря 2021 года Конституционный суд РФ постановил, что необходимо в кратчайшие сроки внести изменения в действующее законодательство — обозначить юридическое понятие «коттеджный поселок», установить правила пользования дорогами и коммуникациями, начисления платы. Но правовой пробел до сих пор не закрыт.

За что платят жители коттеджных поселков

Если вы покупаете дом в коттеджном поселке, нужно быть готовым к тому, что суммы в платежках будут намного выше, чем в городе или селе.

С жителей берут деньги за обустройство газонов и клумб, уборку дорог от снега и грязи, круглосуточную охрану, пользование детскими и спортивными площадками, проезд по общей дороге.

В платежи также включена зарплата директора УК и коменданта поселка, обслуживающего персонала — охранников, дворников, садовников, электриков и сантехников. Например, если УК утвердила тариф 100 ₽ за кв.м общей площади дома, то ежемесячная плата за коттедж площадью 200 кв. м составит 20 000 ₽.

Плюсом нужно оплачивать коммуналку: по счетчикам — за водоснабжение, электричество и газ, фиксированные суммы — за отопление, водоотведение и вывоз мусора.

По закону россияне должны платить за коммунальные услуги по государственным тарифам. Но так как многие об этом не знают, УК придумывают собственные расценки.

Вот пример самоуправства: жители ближайшего села платят за свет 3,92 ₽ за кВт/ч, а обитатели коттеджного поселка — 10 ₽ за кВт/ч.

УК утверждает, что суммы, которые люди переплачивают, уходят на обслуживание электросетей, ночное освещение улиц и потери электричества.

В результате владельцы коттеджей платят в среднем по 20 000-50 000 ₽ в месяц, в Подмосковье суммы доходят до 150 000 ₽. УК придумывает и утверждает все новые тарифы, а что думают жители поселка — ее не волнует. Должников наказывают — их штрафуют, в домах отключают воду и отопление, а машины не пропускают на КПП. И это тоже незаконно.

Что делать, если УК завышает платежи

Жители коттеджного поселка — вовсе не бесправные спонсоры аппетитов УК. Несмотря на пробелы в законодательстве, есть как минимум четыре способа повлиять на ситуацию.

Пересмотреть размер платежей

УК и собственник коттеджа заключают договор на обслуживание и управление поселком. В документе должен быть точный перечень услуг и размер платы за них. Тарифы должны быть экономически обоснованы и разумны — компания не вправе писать расценки «с потолка».

Таким образом, жители поселка являются потребителями услуг, которые им предоставляет УК.

По закону «О защите прав потребителей» они имеют полное право потребовать обоснование выставленных счетов и отчет о проделанной работе. Компания обязана письменно ответить на претензию в течение 30 дней — и не важно, обратился к ней один человек или весь поселок.

Если УК не может обосновать выставленные в квитанциях суммы, нужно требовать их пересмотра и возврата излишне уплаченного.

Также можно подать жалобу на завышенные платежи в государственные органы в своем регионе:

• Управление федеральной антимонопольной службы;
• Федеральную службу по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека;
• Государственную жилищную инспекцию;
• прокуратуру.

Ведомства рассмотрят обращение в течение 30 дней. Если они найдут нарушения в работе УК, выдадут предписание пересмотреть размер платежей.

Сменить управляющую компанию

Если жители коттеджного поселка не удовлетворены работой УК, они могут ее сменить. Ждать, когда закончится договор с компанией, необязательно. Чтобы досрочно расторгнуть отношения с УК, нужно:

Создать инициативную группу, которая организует собрание жителей коттеджного поселка. Активистам следует заранее связаться с другими УК — запросить проекты договоров и тарифы, получить предварительное согласие обслуживать поселок.

За 10 дней письменно известить всех собственников о собрании и его повестке.

Как найти управу на управляющую компанию

Большинство граждан России живут в многоквартирных домах, и для решения проблемы содержания жилья необходимо выбирать управляющие компании. Самый популярный способ — нанять управляющую организацию.

По общему принципу управляющая организация выбирается на общем собрании.

Но часто собственники помещений не могут найти общий язык и недобросовестные управляющие компании этим пользуются, не пускают на рынок новые управляющие компании, тем самым ограничивают конкуренцию на данном рынке или даже устраняют ее.

К примеру, домом управляла старая управляющая организация, но собственники захотели ее переизбрать и провели общее собрание. Но бывшая управляющая компания может запросто не передать документацию на многоквартирный дом вновь избранной.

В этом случае мы усматриваем признаки нарушения антимонопольного законодательства, в частности это недобросовестная конкуренция.

Два хозяйствующих субъекта соперничают между собой за управление этим домом, и старая управляющая компания путем недобросовестной конкуренции не передает в установленный ей законодательством РФ срок техническую документацию на многоквартирный дом.

Соответственно новая управляющая компания без необходимых документов не может заключить договор с ресурсоснабжающими организациями и выставлять счета собственникам помещений.

Таким образом, выбранная собственниками жилья компания не может начать свою деятельность на этом рынке услуг. Когда такие ситуации происходят, надо обращаться в антимонопольный орган. Но при этом необходимо обратить внимание, что к его компетенции не относится законность выбора новой управляющей компании.

То есть антимонопольный орган не сможет проверить протоколы общих собраний, которые собственники помещений провели, или иные документы. Это относится к компетенции суда. Однако нынешним летом принято постановление правительства о государственном жилищном надзоре.

И часть функций, связанная с проверкой протоколов общих собраний собственников помещений и другие вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, отнесены к функциям жилищной инспекции.

Между тем на этом рынке услуг антимонопольные органы большое внимание обращают именно на деятельность органов местного самоуправления, которые связаны, в том числе, с ограничением конкуренции на рынке между управляющими компаниями. Это, кстати, очень актуально в домах-новостройках. Рынок жилья растет, требовательность к управлению в многоквартирных домах возрастает.

И зачастую приобретатели жилья, и инвесторы, еще не получив права собственности и ключи, оказываются перед фактом, что застройщик уже навязал свою управляющую организацию, которая за большие расценки выполняла работы и требует с будущих собственников оплатить расходы.

Чтобы не допустить таких нарушений, по инициативе в том числе антимонопольного органа в Жилищный кодекс внесены изменения, согласно которым с момента ввода в эксплуатацию домов-новостроек орган местного самоуправления должен объявить конкурс о выборе управляющей компании для управления такими домами.

Недавно в Жилищном кодексе был установлен порядок, а также указано, в какие сроки и какие действия должен предпринять орган местного самоуправления. При этом застройщик может управлять этим домом или привлечь свою управляющую компанию только до того момента, как определен победитель конкурса.

Так что необоснованных навязанных услуг для потребителей в соответствии с нынешним законодательством быть не должно. Но, к сожалению, с этой нормой ознакомлены еще не все собственники помещений и даже органы местного самоуправления.

Тем самым нарушается порядок, установленный в ЖК, который ограничивает конкуренцию, и до сих пор застройщики сами назначают себе управляющую компанию, а орган местного самоуправления не предпринимает никаких действий по проведению конкурса.

— А как может быть наказан орган самоуправления? Вы ждете сигнала? Сами же не можете инициировать проверку?

— Жителям нужно подать заявление, а также в соответствии с законом о защите конкуренции мы можем взять информацию из СМИ и других источников. Большое число новостроек отследить невозможно.

Однако если поймаем за руку, возможно возбуждение дел о нарушении антимонопольного законодательства в отношении органа местного самоуправления, который был обязан провести конкурс.

Такое дело возбуждается и рассматривается, антимонопольным органом выносится решение о нарушении органом местного самоуправления антимонопольного законодательства в части непроведения открытого конкурса, и выдается предписание в установленный срок провести конкурс.

Неисполнение предписания влечет административную ответственность, предусмотренную в Кодексе об административных правонарушениях. Соответственно после рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства мы выносим предписание органу местного самоуправления. Он обязан выполнить предписание, объявить конкурс и выбрать управляющую компанию по результатам проведенного конкурса. Однако он может обжаловать наше решение и предписание в суде.

Один из плюсов проведения органом местного самоуправления конкурса — плата граждан и собственников помещения за содержание и текущий ремонт, которая определяется органом местного самоуправления самостоятельно. То есть усредненно по всему данному муниципальному образованию.

Застройщик же, навязав свою управляющую компанию, устанавливает расценки намного выше, чем орган местного самоуправления, что, на наш взгляд, ущемляет интересы граждан, потому что они сами не решали этот вопрос, не определяли, сколько им платить управляющей компании.

А застройщик со своим понятным желанием заработать денег устанавливает потолочные платы.

— Что в таком случае может сделать собственник жилья?

— Собственник должен убедиться, что данное решение было принято общим собранием собственников помещений.

Читайте также:  Как быстро должна реагировать управляющая компания?

Если общее собрание было проведено, то он должен подчиниться большинству, потому что по ЖК все проблемы с оплатой решаются на общем собрании собственников помещений большинством. Договор управления должен быть одинаков для всех собственников без исключения.

Приобретатель квартиры должен прийти и подписать договор управлением многоквартирным домом с выбранной управляющей организацией.

— Если собственники выбрали на своем общем собрании управляющую компанию, но данный способ не реализовали?

— То есть не заключили договор управления многоквартирным домом. В этом случае орган местного самоуправления обязан выявить данный факт и провести конкурс по отбору управляющей компании.

Кроме того, в рамках антимонопольного законодательства известны факты, когда орган местного самоуправления заключает договор или передает в управление многоквартирный дом своему муниципальному унитарному предприятию, что является также нарушением антимонопольного законодательства.

— Но можно же оставить одну управляющую компанию, которая выйдет на торги?

— Такая практика, к сожалению, тоже существует. В этом случае у ФАС есть полномочия рассмотреть соответствующую жалобу по короткой процедуре, предусмотренной статьей 18.1 Закона о защите конкуренции.

Такую жалобу может подать участник, которому необоснованно отказали в конкурсе по отбору управляющей компании в многоквартирном доме. Или по иным другим основаниям, когда нарушен порядок определения победителя. Участник торгов пишет нам жалобу, которая должна соответствовать требованиям статьи 18.1 Закона о защите конкуренции.

В течение 7 рабочих дней мы ее рассматриваем и выносим решение о признании ее обоснованной или необоснованной и о необходимости выдачи предписания. Такого, как отменить торги, аннулировать протоколы, составленные в ходе проведения торгов, или обязать провести оценку заново.

И что самое главное: на момент рассмотрения жалобы организатор торгов не может заключить договор с управляющей компанией. То есть торги на момент рассмотрения жалобы могут идти, но по результатам торгов, если уже определен победитель, заключить договор орган местного самоуправления не может.

По инициативе антимонопольного органа в Жилищный кодекс внесены изменения, согласно которым договор с победителем торгов может быть заключен не ранее чем через 10 дней с момента его определения. Как раз достаточно времени, чтобы подать нам жалобу.

В случае получения такого письма мы приостанавливаем заключение договора, что является на самом деле очень оперативным и эффективным механизмом рассмотрения жалоб при проведении торгов. Мы рассматриваем множество таких дел, особенно в московском регионе, где вводится в эксплуатацию большое количество многоквартирных домов.

— К вам поступают жалобы на конкретные управляющие организации, связанные с завышением стоимости услуг?

— К сожалению, к полномочиям и компетенции антимонопольного органа рассмотрение таких жалоб не относится. Потому что согласно антимонопольному законодательству мы можем применять меры антимонопольного реагирования к управляющей компании, когда она занимает доминирующее положение.

Данный рынок определяется географическими границами административного образования.

Если в муниципальном образовании есть управляющая компания, которая занимает 35% на рынке оказания услуг по управлению многоквартирными домами, то она должна быть включена в реестр хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение.

Вот в этом случае мы можем к ней принять меры антимонопольного реагирования. В остальных случаях у нас есть другие органы, которые этим занимаются.

Это в первую очередь Роспотребнадзор, жилищная инспекция, которой переданы очень большие функции, связанные с нарушением прав потребителей в сфере ЖКХ, в том числе и по взаимоотношениям с управляющими организациями. Нынешним летом это было подтверждено постановлением правительства РФ о государственном жилищном надзоре. А антимонопольный орган защищает и будет всегда защищать интересы граждан и добросовестных участников рынка в рамках своих полномочий.

Вадим Соловьев, начальник Управления контроля ЖКХ, строительства и природных ресурсов ФАС России Источник информации: Российская газета

Куда жаловаться на управляющую компанию ЖКХ?

Мы сталкиваемся с самыми разными проблемами в сфере жилищно-коммунального хозяйства практически ежедневно: перебои в снабжении теплом и водой, плохое содержание лестничных площадок, отсутствие освещения, – вот основные причины, по которым люди начинают жаловаться. Что делать в подобных ситуациях, к кому обращаться? Как правильно писать жалобы?

Каким образом регламентированы обращения в те или иные органы по вопросам жилищно-коммунального хозяйства? Есть ли какая-нибудь нормативная база?

Жилищный кодекс говорит о том, что интересы собственника – превыше всего. Поэтому собственник может:

• Ухаживать сам за своим имуществом;
• Передать какому-то человеку (профессионалу), кто будет ухаживать за его имуществом: убирать, эксплуатировать;
• Вообще ничего не делать, и его имущество просто «умрет», но тогда соседи могут изгнать его из дома, потому что он, как собственник, не выполняет свою главную обязанность – содержать свое имущество в надлежащем порядке.

Что необходимо делать собственнику или тем, кто живет в доме, если не убирается лестничная клетка, не вывозится мусор или, например, просто выбита лампочка в подъезде и темно?

Можно взять нормальную и ненормальную ситуацию. В нормальной, если перегорела лампа, не нужно лезть туда, чтобы не ударило током, так как в каждой управляющей компании существует диспетчер и дежурный телефон.

Нужно прозвонить и сказать, что в подъезде темно. В течение часа всегда это устраняется. Имеются в виду примеры Москвы и Подмосковья в нормальных домах.

Если произошло неправильное выполнение, — один звонок в диспетчерскую службу, и в течение нормативного срока должно быть устранено это нарушение.

Норматив, конечно, разный для различных домов. В среднем – от 1 до 2 часов (если брать практику, сложившуюся в Москве), если, конечно, речь не идет о чем-то сложном.

Если, конечно, не что-то сложное, к примеру, аварийная ситуация. Здесь может и управляющая компания не справится. Тогда управляющая компания обычно подписывает договор с какой-то аварийной службой.

Они приезжают, ликвидируют соответствующую аварию, но потом «аварийщики» ремонтировать не будут. Ремонт ложится на плечи собственников за другие финансы, поэтому нужно понимать, что если произойдет какая-то авария – это дополнительные расходы.

Управляющая компания не сможет за счет тех денег, которые собрала с жильцов, ликвидировать все последствия возможной аварии (чрезвычайной ситуации). Это то, что касается нормальной ситуации.

Что делать если возникла ненормальная ситуация – управляющая компания не отреагировала, в диспетчерской службе не взяли трубку, к примеру, или вообще такого телефона нет?

Если брать регионы, в каждом регионе свои правила, кто отвечает в том или ином случае.

Если говорить про Москву, то существует Управа района, в ней есть подразделения, которые в виде государственного бюджетного учреждения (ГУИС района – государственные учреждения инженерной службы) реагируют на те ситуации, которые не происходят нормально с ДЕЗами, с управляющими компаниями, частными и т. д.

И поэтому кроме Управы района, кроме ГУИСа, в некоторых городах (к примеру, Санкт-Петербурге), реагируют (в таких нестандартных ситуациях) районные жилищные агентства.

Если Управа проигнорировала заявителя, что в таком случае делать?

Жилищный кодекс разрешает особому надзорному органу – Жилищной инспекции, реагировать в данном случае. То есть существует Государственная жилищная инспекция, в которую нужно обращаться, если не помогли ни в управляющей компании, ни в Управе.

• Нужно помнить, что сам по себе орган (Жилищная инспекция), он не будет вместо заявителя бегать в суд и направлять жалобу о том, что сделала неправильно управляющая компания.
• Она может только оштрафовать последнюю и дать предписание, чтобы заявитель в течение определенного времени либо расторгнул соглашение с УК, либо навел порядок – переподписал с ней договор.
• Чаще всего, в Москве, к примеру, происходит такая ситуация, что управляющая компания отказывается брать на себя обязанности управления, аргументируя это тем, что договор подписало только 30 % жителей.
• Что же тогда делать?

Как решать проблемы с управляющей компанией?

kroshanosha/Fotolia

Начнем с того, что все услуги, которые оказывает управляющая компания, являются платными, так как это всегда коммерческая организация (юридическое лицо, созданное для управления эксплуатацией вашего дома как единого объекта недвижимости).

К основным обязанностями управляющей компании относятся уборка дома и придомовой территории, ремонт фасада, надлежащая эксплуатация инженерных систем (труб, кабелей, электропроводки), предоставление жильцу дома отчета о деятельности компании, который включает перечень услуг и их стоимость, а если собственники примут такое решение, то и охрана прилегающей к дому территории. Счета за пользование местами общего доступа и за использование ресурсов (если нет персональных счетчиков), как правило, пропорциональны доле, занимаемой собственником по отношению к общей площади дома.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Утепление фасада многоквартирного дома снаружи

Взаимодействие с управляющей компанией

Если ваш дом уже закреплен за какой-либо управляющей компанией, то она становится для вас кем-то вроде монополиста — обратиться в другую компанию вы не сможете. На практике это значит, что вы обязаны оплачивать счета, выставленные ею за работу и услуги в доме и на придомовой территории.

Довольно часто жильцы полагают, что если договор на оказание услуг отсутствует, то ответственность по оплате не возникает.

Однако в соответствии с положениями действующего законодательства и устоявшейся судебной практикой можно сказать, что ответственность возникает, и в полном объеме! И, кстати, наличие договора идет собственникам на пользу в вопросах защиты прав, в том числе в судебном порядке.

Заключение гражданско-правового договора с управляющей компанией фиксирует ее статус исполнителя услуг. Если возникнут претензии к качеству услуг, вы вправе требовать компенсацию: возмещения убытков, взыскания штрафов и прочее.

Претензии в адрес управляющей компании

Чаще всего у жильцов возникают претензии к стоимости и объему услуг, оказанных управляющей компанией.

Плату за пользование ресурсами (электричеством, водой, газом) контролировать довольно просто — достаточно установить индивидуальные приборы учета.

Сложнее дела обстоят с услугами: уборкой территории, плановым ремонтом, озеленением территории и прочим. Если у вас накопились жалобы, вы можете подать претензию.

Как рассчитывается расход теплоэнергии?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Начать следует с письма непосредственно в управляющую компанию. В нем нужно тезисно изложить все свои замечания. Если в итоге вы не получите ни удовлетворения ваших требований, ни мотивированного отказа, можно пойти дальше и подать исковое заявление в суд или даже написать жалобу на деятельность компании в прокуратуру, жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

Если вы решите обращаться в суд, то лучше всего подавать иск о защите прав потребителей. Именно эта форма претензии освободит вас от уплаты государственной пошлины при подаче иска. Залогом успеха здесь будет четкость и обоснованность ваших требований.

Например, если вам выставили счет за услуги, которые не оказывались, то в дополнение к заявлению лучше представить акт, подтверждающий факт выставления этого счета (акт должен быть составлен с участием независимых лиц, желательно официальных — подойдут сотрудники районной управы или префектуры).

Кроме того, вам необходимо представить расчет исковых требований, то есть указать сумму денежных средств, которую вы просите возместить (или на которую вы просите уменьшить выставленный счет).

Следует помнить, что суд будет разбираться в вашем деле лишь на основании выставленных вами требований и не будет интересоваться, нарушает ли управляющая компания, скажем, налоговое или какое–либо еще законодательство. Если вы хотите, чтобы это тоже проверили, то стоит обращаться в органы районной прокуратуры.

Однако на ваш основной иск результат прокурорской проверки вряд ли повлияет (это будет отдельная длительная тяжба), так что эффективнее обращаться в районные управы и префектуры, которые, как правило, довольно внимательно отслеживают деятельность управляющих компаний, а в случае выявления нарушений гораздо оперативнее реагируют и принимают соответствующие меры на местах.

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Новостройку сдали, не подключив к коммуникациям. Что делать?

Смена управляющей компании

Если вы категорически не довольны работой управляющей компании, которая обсуживает ваш дом, вы вправе сменить ее. Это не самая простая процедура, однако если есть желание, то все реально.

1. Для начала вам нужно выбрать альтернативную компанию, к которой вы бы хотели быть прикреплены. (В интернете можно найти рейтинги различных УК, но лучше также посмотреть на объекты, которые находятся в их ведомстве.)
2. Далее необходимо провести общее собрание собственников и заручиться их поддержкой, совместно утвердить новую управляющую компанию.

Права жильцов: как найти управу на управляющую компанию. Часть 2

Контекст

Права жильцов: как найти управу на управляющую компанию. Часть 1

Российское законодательство о ЖКХ меняется буквально в режиме онлайн. После февральской серии поправок уже успели вступить в силу свежие мартовские дополнения к действующему законодательству.

Как с помощью всех этих изменений решить главные проблемы большинства жильцов: добиться улучшения качества жилищно-коммунальных услуг и снизить необоснованно завышенные суммы в платежках за «коммуналку»? Разберем алгоритм действий с учетом обновленного законодательства

Осведомлен – значит, вооружен!

Напомним: в первой части нашего «жилищно-коммунального ликбеза» мы выяснили, как добиться радикальных изменений – разорвать отношения с действующей управляющей компанией и выбрать новую управляющую компанию (УК). Этот способ – крайняя мера на случай, когда жильцов настолько достали злоупотребления и халтурная работа «управленцев», что ни о каком исправлении УК уже речи идти не может.

В то же время на практике бывает целесообразнее ставить менее революционные цели. То есть не «свергать» существующую УК, а действовать конструктивно — направить свои силы на снижение сумм в платежках за «коммуналку».

Первый и важнейший помощник вам в этом – Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами (утвержден постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731, последняя на данный момент редакция – от 6 февраля 2012 года). В этом документе подробно перечисляется, какие сведения об обслуживании дома и в каком порядке обязана предоставлять жильцам управляющая компания.

Обратите внимание: такая информация является серьезным оружием в борьбе с недобросовестными управленцами. Ведь в первую очередь именно закрытость, объявление многих данных коммерческой тайной, позволяет ловкачам из УК успешно «ловить рыбу в мутной воде», прикарманивая деньги жильцов под предлогом абстрактных «расходов на обслуживание дома».

• Итак, любой собственник жилья имеет полное право потребовать, в частности, следующие ценные и показательные сведения:
• — полный перечень услуг, которые оказывает управляющая организация для содержания общего имущества многоквартирного дома, в том числе, осуществляются ли услуги по охране подъезда, автостоянки и проч.;
• — описание содержания каждой работы (услуги), периодичность ее выполнения, результаты, а также указание конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества многоквартирного дома, определяющие выбор конкретных работ (это позволяет выяснить, насколько обоснована необходимость тех или иных работ или услуг);

— стоимость каждой работы (услуги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. м. общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 прибор учета соответствующего коммунального ресурса и др.);

1. — перечень коммунальных ресурсов, которые управляющая организация закупает у ресурсоснабжающих организаций, с указанием конкретных поставщиков, а также объема закупаемых ресурсов и цен на такие ресурсы, по которым УК приобретает их у поставщиков;
2. — тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых управляющая организация закупает коммунальные ресурсы. При этом УК обязана указать реквизиты нормативных правовых актов, которыми установлены такие тарифы;
3. — тарифы на коммунальные услуги, которые применяются управляющей организацией для расчета размера платежей для потребителей (жильцов).
4. Ждем ответа

По действующим правилам информация о деятельности УК должна быть общедоступна. А именно – в первую очередь размещаться для всеобщего ознакомления на сайтах управляющих компаний в Интернете. Однако на практике до таких «достижений прогресса» сейчас дотягивает мало кто из управленцев. Поэтому можно применить альтернативные способы получения информации, которые также предусмотрены Стандартом.

Любой из жильцов имеет право отправить УК электронный запрос, а если у вас нет данных об электронной почте УК – воспользуйтесь традиционным письменным запросом.

В последнем случае управляющая организация обязана предоставить интересующие вас сведения в письменной форме в 20-дневный срок со дня поступления запроса (ссылайтесь на пункт 21 Стандарта).

На электронное письмо управленцы должны обязательно ответить, то есть прислать все запрошенные данные по электронной почте, в течение 2 рабочих дней (пункт 18 Стандарта).

Что делать дальше?

— Когда вы получите полную раскладку о работе УК, могут выясниться поразительные вещи, — рассказывает эксперт по законодательству о защите прав потребителей и ЖКХ, адвокат Дмитрий Лесняк.

– Например, нередко оказывается, что управляющие организации по собственной инициативе решили «осчастливить» жильцов такими услугами, от которых толку ноль (либо они вообще фактически не оказываются), а деньги нескончаемым потоком утекают в карманы находчивых управленцев.

В практике встречались такие навязанные управдомами услуги, как оплата «контроля за услугой по охране дома» (это вдобавок к плате за саму охрану!), плата за транспортировку поступающей в дом электроэнергии от дверей подъезда до дверей квартир (!), плата за подогрев воды (вдобавок к оплате холодного водоснабжения). «Также жильцов часто изумляют размеры вознаграждения директоров и другого руководящего персонала УК, — рассказывает эксперт, — Нередко это суммы порядка 200 – 300 тысяч рублей».

• Готовим претензии и жалобы
• Изучая полученную информацию, обращайте внимание на следующие важные моменты:
• 1) какие услуги и работы явно навязаны, не обоснованы реальным состоянием дома;

2) какие из оплачиваемых вами услуг (работ) фактически не предоставляются либо предоставляются с нарушением предусмотренных условий (нерегулярно, некачественно и т. д.);

3) какие тарифы и расценки выглядят необоснованно завышенными (в том числе вознаграждения персоналу УК, стоимость работ по обустройству придомовой территории и проч.).

Проведя такой анализ, подготовьте письменную претензию в управляющую компанию. Укажите обнаруженные вами недостатки в работе УК, свои требования (отменить часть услуг и взимание платы за них, снизить тарифы и т. д.), а также назначьте разумный срок для исполнения ваших требований.

Практикующие юристы рекомендуют давать управленцам на исправление от двух недель до одного месяца.

Также нелишним будет письменно предупредить, что в случае невыполнения требований в установленный срок жильцы планируют коллективно обратиться с жалобами в соответствующие государственные контрольные и надзорные инстанции.

Имейте в виду: за помощью и поддержкой при отстаивании своих прав вы можете обратиться в государственную жилищную инспекцию (недавно она получила новые полномочия по защите интересов жильцов при «разборках» с управляющими компаниями), а также в Федеральную антимонопольную службу РФ, которая борется с необоснованным завышением тарифов.

Анна Добрюха