Чтобы выбрать подходящую форму организации по обслуживанию многоквартирного дома, нужно знать характеристики, плюсы и минусы каждой. ТСЖ или управляющая компания, что лучше из этих двух организаций можно будет понять после проведения сравнительного анализа.

Преимущества и недостатки ТСЖ в многоквартирном доме

Обеспечение жильцов многоквартирного дома (МКД) всеми удобствами предусматривает необходимость управления целым комплексом коммунальных услуг, предоставляемых ресурсообеспечивающими компаниями. Эти обязанности владельцы помещений могут доверить ТСЖ либо УК.

ТСЖ расшифровывается как Товарищество собственников жилья. Согласно второму пункту второй части статьи №161 ЖК России, является одним из способов управления многоквартирным домом. Представляет собой добровольное объединение жильцов.

Создается в форме некоммерческой организации. Деятельность данного товарищества регламентируется Жилищным кодексом России. Управляет ТСЖ председатель, которого выбирают из числа владельцев помещений многоквартирного дома на общем собрании.

Преимущества ТСЖ:

• независимость от вышестоящих инстанций;
• прямой контакт между коммунальными службами и собственниками квартир;
• оперативное решение возникших проблем;
• минимизация коррупции;
• прямой контроль над хозяйственной деятельностью.

Минусы создания Товарищества собственников жилья:

• сложность процедуры регистрации организации;
• финансовые трудности. Владельцам квартир приходится самостоятельно решать, в каком размере и как будут собираться членские взносы, кто будет отвечать за ведение бухгалтерии и хранение отчетности;
• из-за того, что Товарищество имеет некоммерческую форму, принимать в собственность ему какое-нибудь отдельное помещение запрещается. Поэтому работа организации проходит непосредственно в квартирах. Это создает жильцам определенные неудобства.

ТСЖ дает возможность собственникам получить правосубъектность объединения, что позволит более оперативно и самостоятельно принимать те или иные решения по управлению, текущему ремонту и содержанию дома.

Плюсы и минусы управляющей компании

Управляющая компания (УК) представляет собой организацию, которая на возмездной основе профессионально занимается содержанием жилого помещения. Она выступает посредником между собственниками квартир дома и ресурсообеспечивающими фирмами. Является первым подрядчиком для всех проводимых в жилом помещении работ.

Преимущества Управляющих компаний:

• представлена командой профессионалов, которые хорошо разбираются в жилищном законодательстве и имеют большой опыт в эксплуатации имущества домов, решения важных вопросов;
• в штате УК есть юристы. Они следят за изменениями в ЖК России и прочих законах, которые регулируют деятельность в жилищной сфере;
• материально-техническая база Управляющей компании находится в хорошем состоянии. Фирма имеет собственное помещение.

Недостатки УК:

• невозможность жильцов контролировать расходование денег, предоставляемых Управляющей компании за оказываемые услуги;
• нередко главы УК не советуются с собственниками помещений многоквартирного дома касательно принятия решений по эксплуатации здания;
• предоставляют услуги некачественно или не в полном объеме.

Отличия УК, ТСЖ, ТСН, РСО, ЖСК, ЖКХ, ЖЭК: сравнительная таблица

Существует немало организаций, создаваемых и действующих в рамках жилищной сферы. Например, многие граждане не раз слышали и употребляли в разговоре УК, ТСЖ, ТСН, РСО, ЖСК, ЖКХ, ЖЭК. Но далеко не все знают расшифровку и трактовку данных аббревиатур.

Чем отличается ТСЖ от УК и прочих организаций, приведено ниже в таблице.

Критерий сравнения	УК	ТСЖ	ТСН	РСО	ЖСК	ЖКХ	ЖЭК
Расшифровка, понятие	управляющая компания	товарищество собственников жилья	товарищество собственников недвижимости	ресурсоснабжающая организация	жилищно-строительный кооператив	жилищно-коммунальное хозяйство	жилищно-эксплуатационная контора (существовала до 2005 года, сегодня заменена УК)
Цель создания	обслуживание МКД	управление жилым домом	управление недвижимым имуществом	снабжение жильцов дома, с которыми заключен контракт, электроэнергией, водой, газом и прочими ресурсами	строительство жилья и дальнейшее управление им	удовлетворение потребностей населения в услугах, обеспечивающих комфортные условия жизни	обслуживание серии типовых домов государственного жилого фонда
Тип организации	коммерческая	некоммерческая	некоммерческая	коммерческая	некоммерческая	в нее входят государственные либо частные образования (поставщики ресурсов, УК)	коммерческая
Принятие решений по проблемам	уполномоченные лица, не из числа жильцов дома	общее собрание	общее собрание	уполномоченное лицо	общее собрание	уполномоченное лицо	уполномоченное лицо
Чем управляет	жилыми многоэтажными домами	жилым домом	жилым домом, коммерческим помещением, земельным участком	поставками ресурсов	многоквартирным домом	домами	многоквартирными домами

Сегодня для решения жилищно-коммунальных вопросов и проблем создаются ТСЖ либо УК. Надо отметить, что существуют эксплуатирующие организации и управляющие компании. Некоторые граждане считают эти термины синонимами.

УК осуществляет управление домом, заключает самостоятельно договора с ресурсоснабжающими фирмами, производит текущий ремонт, устраняет аварийные ситуации.

Эксплуатирующая организация предоставляет узкоспециализированные услуги, предусмотренные договором подряда, в том числе заключенным с УК.

Дорогие читатели! Для решения вашей проблемы прямо сейчас, получите бесплатную консультацию — обратитесь к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефонам: Вам не нужно будет тратить свое время и нервы — опытный юрист возмет решение всех ваших проблем на себя!

Что лучше и выгоднее?

Какая форма управления дома лучше и выгоднее, ТСЖ либо УК, однозначно ответить сложно. Нужно исходить из предпочтений и потребностей жильцов МКД.

В плане финансовой выгоды лучше выбирать Товарищество собственников жилья. Владельцы квартир будут знать, на что собираются деньги, как они расходуются.

При необходимости финансовые затраты можно будет немного сократить. Но создание ТСЖ требует наличия грамотного председателя, выбранного среди жильцов дома. Если человека с достаточным уровнем знаний и опыта нет, то лучше отдать предпочтение УК.

Специалисты ЖКХ сферы считают, что оптимальной формой управления МКД является смешанная, при которой создается ТСЖ с последующим заключением договора оказания услуг с Управляющей компанией.

Смешанная форма управления позволяет сочетать опыт УК в устранении коммунальных проблем с присущим ТСЖ демократическим подходом к принятию решений.

Отзывы

Отзывы жильцов об Управляющих компаниях являются достаточно противоречивыми. Многие граждане жалуются на то, что данная организация не выполняет должным образом свои обязанности, проводит мошеннические операции, устанавливает необоснованно высокие тарифы на услуги.

В то же время встречаются негативные высказывания и о ТСЖ. Как правило, они связаны с неопытностью председателя данного товарищества. Но в целом, о ТСЖ жильцы МКД оставляют больше положительных отзывов. Таким образом, существуют разные формы управления многоквартирным домом.

Жильцы больше отдают предпочтение ТСЖ. Товарищество позволяет совершать управление МКД лично владельцами квартир. Но при отсутствии достаточного уровня знаний и опыта решать все возникающие проблемы будет сложно. Поэтому лучше выбирать смешанную форму управления домом.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 938-66-24, Санкт-Петербург +7 (812) 425-62-38, Регионы 8800-350-97-52

Что такое управляющая компания, ЖКХ, ЖЭК, ТСЖ: услуги, тарифы, заключение и расторжение договора

Все жители многоквартирных домов в нашей стране обслуживаются управляющими компаниями. Каждый из нас ежемесячно оплачивает их услуги и периодически обращается к сотрудникам ЖКХ.

А многие ли задумывались, что это за организации, откуда они взялись и почему нас обслуживают? На каких условиях построены отношения коммунальных служб и жильцов многоквартирных домов? Попробуем подробно разобрать данные вопросы.

Что такое ТСЖ, ЖКХ, ЖЭК, ЖЭУ, УК?

Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ. Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона. В зависимости от города они имели различные названия:

• жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК);
• ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП);
• ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ).

Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда. После распада Союза Советских Социалистических Республик, когда начался перевод жилья из государственной в частную собственность, местные органы жилищно-коммунального хозяйства были переданы в ведение муниципалитета и выделены в отдельный департамент.

С начала весны 2005 года начал работать новый Жилищный кодекс Российской Федерации.

В нем прописана реформа ЖКХ, с созданием вместо жилищно-эксплуатационных управлений, управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Все домоуправляющие компании являются частными. В большинстве своем они созданы на базе ЖЭКов и возглавляются теми же руководителями, что и раньше.

Вся инфраструктура, которая раньше принадлежала ЖЭУ, перешла в собственность УК. Эта организация по сути своей остается жилищно-эксплуатационной конторой, сменившей форму собственности и название. По старинке многие жильцы до сих пор называют управляющие компании ЖЭКом, хоть юридически это уже и не верно.

О том, какие услуги предоставляет нам ЖЭК, поговорим далее.

Услуги

В нашей стране никаких бесплатных услуг, которые оказывают ЖЭК, не существует. Ведь если даже жильцы неприватизированных квартир не оплачивают какой-либо сервис домоуправляющей компании, то за них это делает муниципалитет.

В современных реалиях отношения между УК и жильцами строятся на коммерческой основе. Все граждане обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, а ЖЭУ качественно и в установленные сроки выполнять весь сервисный перечень.

Список оплачиваемых коммунальных услуг:

Все услуги и работы, оказываемые ЖЭКом, делятся на две категории: обязательные и необязательные. За обязательные услуги мы платим ежемесячно. Они включены в графу «ремонт и обслуживание дома» или «за содержание и ремонт жилья».

Как пример — ремонт кровли, промывка отопительной системы или замена лампочек в подъезде. Необязательные — это установка новых отопительных элементов, нестандартной сантехники или пластиковых оконных блоков.

Заказывать подобные услуги и оплачивать их — дело сугубо индивидуальное.

Обязательные услуги осуществляются с различной периодичностью:

• при проведении технических обходов и осмотров;
• при подготовке зданий к осенне-зимнему периоду;
• по мере загрязнения, необходимости и частоты использования;
• при подготовке к эксплуатации в весенне-летний период.

• И да, не стоит забывать, что при необходимости, вы можете получить выписку из домовой книги также в управляющей организации.
• А теперь мы расскажем о том, от чего зависят тарифы на услуги ЖКХ.
• О способах пожаловаться на действия коммунальщиков рассказано в следующем видео:

От чего зависят тарифы

Какие расходы предусматривает плата за управление многоквартирным домом, мы рассматривали в предыдущем разделе. А если брать каждое сооружение в отдельности, то все они разные и требуют различных затрат по содержанию. Поэтому оплата графы «за содержание и ремонт жилья» разнится для всех жилых зданий. Она определяется исходя из дефектных ведомостей и смет.

Расходы по обслуживанию и ремонту рассчитываются исходя из сметы, требующейся на содержание общедомовых инженерных систем, на снятие показаний с приборов учета, содержание, расчет и хранение данных и многие другие статьи. От того, какие объем и частота проводимых работ будут запланированы собственниками жилья, будет зависеть и стоимость обслуживания.

О расторжении и заключении договора с управляющей компаний или ЖКХ пойдет речь далее.

О том, как пожаловаться на слишком высокие тарифы рассказывает следующее видео:

Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией

Главным документом, который устанавливает отношения между «коммунальщиками» и собственниками квартир, является договор на управление многоквартирным домом. Если владельцы на общем собрании выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них в индивидуальном порядке.

Когда УК выбрана товариществом собственников жилья, то договор подписывает ТСЖ от лица всех хозяев квартир. И наконец, если дом принадлежит муниципалитету, то договор на конкурсной основе подписывается между ЖЭУ и местными органами власти.

Надо ли составлять?

• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
• состав общей собственности;
• порядок внесения и размер оплаты за коммунальные услуги и содержание жилья;
• процесс осуществления надзора за домоуправляющей компанией и выполнением УК своих обязанностей.

А теперь вы узнаете о том, что делать , если договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией не был заключен.

Что будет, если не заключен договор?

Итак, я не заключал договор с управляющей компанией, что из этого?

В соответствии с заключенным между владельцами жилья и УК документом, собственники имеют право требовать от коммунальной организации отчетности о проделанной работе и проверить качество и частоту оказываемых услуг.

В случае обнаружения нарушений необходимо требовать от руководства ЖЭУ немедленного устранения. При отказе нужно ссылаясь на договор пожаловаться в контролирующие органы.

Например, в Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор.

Апеллировать в своей жалобе в первую очередь вы должны договором между вами и домоуправляемой компанией. А если его не заключить, то «коммунальщики» найдут множество лазеек для уклонения от выполнения своих прямых обязанностей, которые оплачиваются вами ежемесячно.

Очень надеемся, что наш небольшой очерк помог вам разобраться, для чего нужна управляющая компания, что она из себя представляет и чем отличается от ЖЭКа. Не забывайте вовремя оплачивать коммунальные платежи и требовать качественной работы от коммунальных организаций.

И обязательно посмотрите, заключен ли у вас или вашего ТСЖ договор с УК. Если нет, сделайте это незамедлительно. При недобросовестном исполнении «коммунальщиками» своих обязанностей не стесняйтесь обращаться в надзорные организации или суд.

Кстати, если вам захочется организовать паркинг во дворе дома, то и тут стоит прежде обсудить этот вопрос с УК.

Следующий видеосюжет посвящен юридическим аспектам наиболее частых вопросов в отношении ЖКХ:

Тсж или ук, чем отличается тсж от управляющей компании и что лучше, плюсы и минусы

Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.

Формы управления многоквартирными домами

После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.

Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2023-й год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:

• самими жильцами дома;
• ТСЖ или ЖСК;
• управляющей компанией.

Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.

Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.

Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.

Выбор способа управления

Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью. Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир.

Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов.

Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.

Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.

Чем отличается ТСЖ от УК

Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?

Что такое ЖЭК, ЖЭУ, ЖЭС, ЖКС, ЖЕУК: расшифровка аббревиатур

Владельцы и арендаторы квартир в многоэтажных домах сталкиваются с работниками жилищно-коммунальной сферы. Их называются по-разному, наиболее распространенное название ЖЭК – это жилищно-эксплуатационная контора. Но в реальности это название условное, заменяет наименование несуществующей организации. Ему на смену пришли другие.

Что такое ЖЭК, и почему это понятие устарело?

Сама аббревиатура ЖЭК появилась в СССР. Его создали в качестве местной исполнительной организации жилищно-коммунального хозяйства. Именно это хозяйство и называли ЖЭКом.

Но в разных городах это название менялось. Встречались такие наименования:

• РЭП – ремонтно-эксплуатационная служба;
• РЭУ – ремонтно-эксплуатационное управление.

Располагались они на придомовых территориях, не выходили за границы микрорайонов. В задачу всех этих организаций входило обеспечение многоквартирных домов всем необходимым для нормальной жизнедеятельности, а именно:

1. Своевременное и полноценное обеспечение всеми необходимыми и доступными в конкретном районе ресурсами – водой, электричеством, газом и теплом;
2. Поддержание необходимого санитарного уровня в соответствии с законодательством;
3. Проведение текущего и капитального ремонта зданий многоквартирных домов (МКД);
4. Начисление платы за используемые ресурсы и полученные услуги, контроль над их своевременной уплатой.

После распада СССР начался процесс перевода жилищного фонда из государственной в частную собственность. Повсеместно внедрили процесс приватизации. ЖЭКи переходили под управление в муниципальные власти, под них создавались соответствующие департаменты.

В середине нулевых годов XXI столетия вступил в силу новый ЖК РФ. Им закрепилась проведенная реформа в жилищном хозяйстве. ЖЭКи упразднялись, их задачи возложены на следующие организации:

То есть, управление коммунальным хозяйством МКД передано в частные руки. При этом собственникам предоставили выбор – напрямую заниматься всеми вопросами, создавать ТСН или отдать все заботы на аутсорсинг УК.

Другие обозначения коммунальщиков

Управляющие компании на рынке изначально зарекомендовали себя неважно. По сути, остались одни и те же руководители ЖЭКов, их работники, сменилось только название и правовая форма предприятия, а также стоимость услуг в платежках. При этом их качество осталось на прежнем уровне.

УК по-прежнему в обиходе называли ЖЭК. Поэтому часть из них стали именоваться следующим образом:

1. ЖЭУК – это жилищно-эксплуатационная управляющая компания;
2. ЖКС – это жилищно-коммунальная служба.

По этой причине граждане нередко продолжают путать УК с ЖЭК, склоняясь к последней терминологии. Но это неверно. В целом они имеют дело именно с частными управляющими компаниями. В дальнейшем все эти компании для упрощения именуются ЖЭС – это жилищно-эксплуатационная служба.

Особенность деятельности ЖЭС

Еще раз – разница существует между ТСЖ/ТСН и УК/ЖЭС. От того, как называется управляющая компании, ее сущность, обязанности и права не меняются. Они определяются:

1. Нормативно-правовыми актами: ЖК, ГК, СанПин и другие;
2. Условиями договора, который подписывают жильцы МКД с ЖЭС.

Договор определяет объем предоставляемых услуг. Если они только частично обеспечивают нормальное функционирование МКД, остальные услуги должны выполняться собственниками напрямую или посредством созданного ТСН. Такой способ управления МКД называется смешанным, рекомендуется как наиболее оптимальный для эффективного и экономного управления.

ЖЭС отвечает за совместное имущество МКД, которое не входит в квартиры жильцов, следит за его целостностью. Исключение – системы центрального отопления. За батареи также отвечает ЖЭС, если они не меняются собственниками лично без ведома коммунальщиков.

Это важная особенность, о которой собственники узнают только в случае аварий и затопления соседей. В такие моменты устанавливают виновное лицо. И если батареи не менялись, виновным за залив оказывается именно ЖЭС. К ней предъявляются претензии и иски о возмещении материального и морального ущерба.

ЖЭС повсеместно сталкиваются с тем, что жильцы не вовремя или не в полном объеме оплачивают коммунальные услуги: свет, газ, воду, отопление. Они не бесплатные, но, если что-то собственниками не оплачивается, за них это делают муниципальные власти. Эта особенность снижает риски ЖЭС, делает это занятие прибыльным.

В случае невыполнения обязанностей ЖЭС привлекается к административной ответственности, а именно:

1. Штраф в размере до 50 т.р.;
2. Штраф в размере до 200 т.р., если нарушения коммунальщиков привели к нарушению санитарно-эпидемиологических требований.

Также через суд деятельность ЖЭС могут приостановить на срок до 3 месяцев. Для нее это означает, что все обслуживаемые ею МКД перейдут под управление других компаний. Впоследствии это станет причиной для ликвидации или прохождения процедуры банкротства.

Плюсы и минусы ТСЖ перед управляющей компанией. В чем разница и что лучше выбрать?

• Содержание многоквартирного дома является обязанностью жильцов.
• От них зависит состояние подъездов, лифтов и придомовой территории.
• Поэтому владельцы часто объединяются, чтобы создавать организации, деятельность которых направлена именно на ремонт, содержание дома и другие нужды.

О том, как определить, какое ТСЖ обслуживает ваш дом, а также о способах оплаты коммунальных услуг в нем, вы можете узнать из наших статей. о том, как бороться с ТСЖ или выйти из него совсем.

Понятийный аппарат

1. Чем отличается управляющая компания от ТСЖ?
2. Товарищество собственников жилья – это некоммерческое объединение, членами которого являются проживающие в определенном многоквартирном доме лица.
3. Они совместно ведут хозяйственную деятельность, проводят собрания, тратят общие средства на содержание дома.

4. Управляющая компания – это организация, деятельность которой направлена на предоставление определенных услуг для получения прибыли.

Жильцы дома обязаны платить установленные взносы взамен на получение необходимого перечня услуг.

Образцы таких важных документов, как смета доходов и расходов, а также Устав ТСЖ, вы можете найти на нашем сайте.

Плюсы и минусы ТСЖ

Разберем понятие и отличительные признаки товарищества собственников жилья. Товарищество собственников жилья имеет как преимущества, так и недостатки.

В чем преимущества ТСЖ перед управляющей компанией? К его плюсам можно отнести:

1. Участники имеют право использовать часть имущества для получения прибыли. Например, сдавать территорию в аренду или размещать рекламу.
2. Голосование и решение насущных проблем жильцам проще осуществлять с помощью ТСЖ, так как нет необходимости доказывать наличие неотложных вопросов управляющей компании.
3. Любой владелец квартиры может легко проверить финансовую деятельность товарищества.
4. Сбор средств имеет целевое назначение.
5. Члены объединения контролируют выбор подрядчиков.

В чем состоят недостатки ТСЖ перед управляющей компанией? Минусами ТСЖ являются:

1. Возможность ведения хозяйственных дел некомпетентными в данных вопросах жильцами.
2. Задолженность одного участника могут обязать выплачивать остальных участников.
3. Подрядчики часто завышают цены для ТСЖ на разовые работы.
4. Часто существует дефицит инструментов и необходимой техники.

О том, как ликвидировать ТСЖ, читайте в нашей статье.

Преимущества и недостатки управляющей компании

К преимуществам управляющей компании можно отнести:

1. Все работы, направленные на содержание дома, проводятся четко по графику.
2. Если возникает задолженность со стороны жильцов, управляющая компания использует свои средства.
3. Работники УК имеют большой опыт сотрудничества с различными подрядчиками.

Но имеет УК и свои минусы:

1. Мнение владельцев нередко просто не учитывается, особенно, когда дело касается подрядчиков.
2. Управляющая компания обойдется значительно дороже, чем товарищество собственников жилья.
3. Управляющая компания не обязана отчитываться перед собственниками за свои траты.

Что и в каких случаях лучше?

ТСЖ или управляющая компания — что лучше? Выбор организации, которая будет заниматься содержанием дома и благоустройством придомовой территории, часто является довольно сложным решением.

Товарищество собственников жилья рекомендуется выбирать жильцам небольших многоквартирных домов, среди которых есть активисты.

Также важно помнить, что ТСЖ подразумевает полную ответственность жильцов за содержание дома.

УК подойдет тем собственникам, которым все равно, кто будет заниматься уборкой или ремонтом здания. Но, перекладывая таким образом свою ответственность на компанию, следует помнить, что УК редко советуется с жильцами.

К тому же, расходы за услуги УК будут в разы больше, чем выплаты ТСЖ.

Обязанности уборщицы в подъезде многоквартирного дома.

Другие особенности

Товарищество собственников жилья – это не единственное объединение, которое может заботиться о содержании многоквартирного здания помимо управляющей компании. Но у таких организаций есть свое целевое назначение и особенности, отличающие их друг от друга.

ЖКХ или ТСЖ

• Жилищно-коммунальное хозяйство – это организация, в компетенцию которой входит строительство, ремонт и содержание многоквартирных зданий.
• Разница между ЖКХ и ТСЖ состоит лишь в том, что ЖКХ находится на балансе государства.
• Но товарищество может взять на себя роль жилищно-коммунального хозяйства.
• Если в доме создано свое объединение, то все жильцы обязаны, к примеру, оплачивать коммунальные услуги именно через него.

ЖСК или ТСЖ

Разница между этими двумя объединениями заключается в том, что жилищно-строительный кооператив возникает на этапе строительства здания.

Тогда как ТСЖ можно организовать только в жилом доме. Деятельность ЖСК направлена на своевременное возведение дома, к тому же, существует практика паевых взносов.

То есть, будущие жильцы имеют права и обязанности на основании своих взносов.

В случае с товариществом собственников жилья все жильцы уже являются собственниками, а не пайщиками. Сбор денег в товариществе осуществляется не для строительства, а для ремонта или других нужд.

ТСЖ или ТСН

Товарищество собственников недвижимости подразумевает, что его членами могут быть собственники не только жилых помещений, но и различных построек.

Функциональные различия между ТСЖ и ТСН несущественны, так как деятельность обеих организаций направлена на содержание общей собственности. Тем не менее, отличия есть.

В первую очередь они касаются получения прибыли от использования нежилых построек. А вот члены ТСЖ чаще всего занимаются лишь ремонтом или благоустройством жилых помещений.

Следующее отличие – статус членов объединений. Товарищество собственников жилья принимает только жильцов конкретного здания, тогда как в ТСН могут вступать юридические лица. ТСН предпочтительней, когда на территории есть коммерческие постройки.

Тсж управляет управляющая компания: отличия

Жилищное законодательство РФ не предусматривает случаев, когда многоквартирным домом управляет сразу несколько организаций.

Но на практике такое может быть только в случае, если УК занимается содержанием коммерческих помещений.

Владельцы с помощью ТСЖ имеют право заключать с УК договора на предоставление необходимых услуг. Но управляющая компания не может руководить товариществом собственников жилья.

Выбор организации, которая должна осуществлять хозяйственную деятельность по отношении к многоквартирному зданию, зависит от многих факторов.

Но обойтись без какого-либо управления не получится, поэтому безынициативные жильцы часто получают не честных сотрудников управляющих компаний.

Чтобы избежать мошенничества, а также самостоятельно принимать решение по поводу содержания дома, следует организовать объединение собственников жилья. Или очень тщательно проверять деятельность выбранной УК.

Диалог о формах управления многоквартирными домами в этом видео:

ЖКХ от А до Я на ОТР. Выбор управляющей компании (08.04.2014)

Что выбрать для управления домом – управляющую организацию или ТСЖ

• Редакция ЖКХ Ньюс вместе со специалистами ДомОнлайн сравнили способы управления многоквартирным домом – ТСЖ и управляющая организация, разобрали возможные плюсы и минусы каждого из них.
• Напомним, что всего есть три основных способа управления многоквартирными домами:● управляющая организация;● товарищество собственников жилья или кооператив;
• ● непосредственное управление.

Последний вариант возможет только в маленьких домах (не больше 30 квартир), поэтому здесь рассматриваться не будет. Его плюсы и минусы разобраны в отдельном материале.

ПредупреждениеИ управляющие организации, и товарищества могут быть как хорошими, так и плохими в реальной жизни.

Чтобы не получилось сравнение плохой УК с хорошим ТСЖ или наоборот, определимся, что сравниваем работу лучших представителей из этих организаций. В конце коснемся плохо работающих управляющих организаций или товариществ.

Сравниваем хорошую управляющую организацию и хорошее товарищество

Размер платы за содержание жилья

Если дом маленький, то размер платы с управляющей организацией обычно меньше, чем с товариществом.В большом доме создавать ТСЖ выгоднее, чем в маленьком: некоторые статьи расходов различаются несущественно, а распределение этих расходов на меньшее число квартир грустно сказывается на размере платы.

Например, ТСЖ или управляющая компания должны обеспечить круглосуточное аварийно-диспетчерское обслуживание дома. Для этого нужно либо привлечь к работе диспетчеров, либо заключить договор с организацией, оказывающей такие услуги. Собственникам это будет дешевле, если суммарная площадь квартир больше.

У управляющей организации много домов в управлении. Все они через ежемесячную оплату содержания жилья финансируют работу аварийно-диспетчерской службы. У ТСЖ площадь управляемого жилфонда меньше, поэтому расходы собственников – выше.В справедливости вышесказанного читатель может убедиться за завтраком.

Чем больше кусок хлеба, тем тоньше на нем слой положенных 20 грамм сливочного масла.

В товариществе что-то из работ делается самими собственниками на добровольных началах.

ТСЖ – некоммерческая организация, у него нет цели извлечь прибыль, поэтому размер платы обычно устанавливается в минимально необходимом размере. В него не закладывается «рентабельность». Управляющим компаниям нужен доход, иначе нет особого смысла управлять домами.

Эффективность использования собранных денег

Сэкономленные деньги в ТСЖ никуда не исчезают. Их можно потратить на дом в следующем году. Экономия управляющей организации «по умолчанию» остается за компанией (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В ТСЖ в правление входят сами собственники. Они сильнее управляющей организации заинтересованы в том, как сделать больше качественных работ при меньших затратах.

Финансовая прозрачность

Деятельность ТСЖ более прозрачна для собственников:

• предусмотрены ежегодные ревизии;
• можно ознакомиться с бухгалтерской отчетностью товарищества;
• по решению собрания можно провести аудит;
• отчеты не просто размещаются в ГИС ЖКХ, а утверждаются на общем собрании членов;
• расходы на персонал видно в ежегодно утверждаемой на собрании смете, вознаграждение председателя утверждает (или не утверждает) собрание членов.

При управляющей организации её финансово-хозяйственная деятельность более скрыта от собственников: обычно они могут увидеть только обоснование размера платы, акты выполненных работ, годовой отчет компании. Бухгалтерскую отчётность УК тоже можно посмотреть в ГИС ЖКХ, но так как у компании много домов и возможна другая деятельность, то из такой отчетности можно вытащить меньше полезной информации. 

Профессионализм

Для эффективного управления домом нужны знания в совершенно различных областях, например, в строительстве, юриспруденции, бухгалтерском учете.В управляющей организации есть целый штат нужных специалистов, который обслуживает сразу много домов.

В ТСЖ нанимать много специалистов для обслуживания одного дома может быть дорого. Поэтому часто в небольших домах председатель правления – и швец, и жнец, и на дуде игрец, что влияет на качество работ. Этот недостаток исчезает в больших домах или в жилых комплексах, а также при привлечении «профессионального» управляющего ТСЖ.

Ответственность организации

ТСЖ и управляющие организации могут получить штраф – как за нарушения при управлении домом, так и за посторонние нарушения, например, нарушения трудового, налогового законодательства.

Товарищество почти всегда расплачивается по этим штрафам деньгами, которые собраны с собственников. Если штраф ощутимый, например, 300 000 рублей, то меньше денег останется на работы по дому (в лучшем случае), либо товарищество может обанкротиться. Такая же ситуация возникает, если речь идет о возмещении ущерба, причиненного, например, заливом квартиры.

Управляющая организация может заниматься не только управлением домами, но и другой деятельностью, приносящей доход. У нее больше источников, за счет которых можно заплатить штраф или возместить ущерб.

Даже если она использует для этого деньги собственников, то это финансово незаметно для жителей.

Из минусов при управляющей организации: штрафы за нарушение лицензионных требований при управлении МКД больше штрафов для ТСЖ, предусмотренных другими статьями КоАП РФ за схожие нарушения.

Ответственность руководства и зависимость дома от него

Руководство в товариществе можно сменить на собрании членов. Директора управляющей организации собственники поменять не могут.При смене председателя правления новое руководство ТСЖ может попытаться взыскать через суд убытки, которые причинил старый председатель своими действиями. Это в некоторой степени удерживает от злоупотреблений в товариществе.

С другой стороны, работа товарищества и управление домом сильно зависит от жизни председателя. Если он решит переехать, или с ним что-то случится, то нового хорошего председателя зачастую не найти: мало кто хочет брать на себя ответственность. В такой ситуации могут выбрать кого попало, и товарищество из хорошего превратится в плохое. 

Участие собственников в управлении домом

В ТСЖ у собственников больше возможностей для управления домом:

• можно войти в состав правления или даже возглавить товарищество;
• есть возможность стать членом ревизионной комиссии, чтобы контролировать работу правления;
• наличие в доме ТСЖ не отменяет возможности провести собрание собственников и при необходимости изменить способ управления домом.

При управляющей организации собственники могут избраться лишь в совет дома со скромными полномочиями либо в комиссии собственников, которые являются лишь коллегиальными совещательными органами.

Из минусов управления в ТСЖ: собственникам нужны силы, время и другие возможности, чтобы заниматься управлением домом и товариществом. При этом мало кто хочет работать бесплатно, а члены товарищества не всегда готовы утвердить правлению или хотя бы его председателю вознаграждение, ведь это дополнительные расходы.

Общие собрания

В доме с управляющей организацией проводятся собрания собственников. В доме с ТСЖ – собрания собственников и собрания членов, при этом утверждение размера платы, переизбрание правления товарищества происходят именно на собрании членов.

При управляющей организации собственники редко проводят годовые собрания, хотя эта обязанность лежит именно на собственниках. В ТСЖ правление регулярно проводит годовые (отчетные) собрания: нужно утвердить план работ, смету, размер платы, а также каждые два года переизбирать правление и ревизионную комиссию.