Качество услуг по содержанию дома во многом зависит от выбранной жителями формы управления. Их всего три: УК, непосредственное и ТСЖ (ЖК, СПК). Первые две наиболее актуальны для Тулы.

В чем их отличие, рассказала зам. начальника инспекции — начальник контрольно-финансового отдела государственной жилищной инспекции Тульской области Юлия Осипова.

Управляющая компания замыкает на себе весь цикл управления домом, заключает от имени собственников договоры на предоставление коммунальных ресурсов, обслуживание лифтов, содержание внутридомового газового оборудования и иные договоры (если собственники приняли такое решение на общем собрании). УК осуществляет контроль за состоянием инженерных коммуникаций и других конструкций, проводит ремонт и иные работы по поддержанию надлежащего состояния общего имущества.

При непосредственном управлении ответственность за содержание дома — обязанность собственников. Они заключают с организациями договоры на коммунальные ресурсы, обслуживание и ремонт общего имущества.

— Важно помнить, что организация, обслуживающая дом и получающая от жителей плату за его содержание, обязана соблюдать положения закона, определяющего требования и порядок обслуживания жилфонда.

Организации, выполняющие работы при непосредственном управлении домом, отвечают перед собственниками за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором обслуживания.

Кроме того, договор управления с УК могут заключить все дома, а вот выбрать непосредственное управление можно только для домов, в которых не более 30 квартир.

Минимальный перечень работ по дому определен постановлением № 290 Правительства РФ. Он не зависит от формы управления и подлежит исполнению.

В Тульской области около 3000 домов на непосредственном управлении. Но большая часть собственников в таких домах не полностью исполняет обязанности по надлежащему содержанию общедомового имущества. Не заключают договоры на содержание газового оборудования, не выбирают обслуживающую организацию. Деньги на содержание общего имущества собирают не постоянно, а по мере необходимости.

— Неисполнение собственниками обязанностей по определению обслуживающей организации может иметь негативные последствия. Дом требует постоянного поддержания во избежание аварий.

Поэтому, если собственники решили переходить на непосредственное управление, лучше сразу определять обслуживающую организацию и размер платы за содержание жилья и внутридомового газового оборудования, — говорит Осипова.

Разница между УК и обслуживающей организацией — в наличии лицензии. И ответственность за неисполнение условий договора разная.

УК несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и/или выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества.

— К управляющим компаниям как лицензиатам применяются более строгие требования КоАП РФ. Штрафы — от 50 тыс. рублей на должностное лицо и до 250 тыс. рублей на юрлицо.

При непосредственном управлении лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества, несут ответственность перед собственниками за выполнение своих обязательств по договорам, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Штрафы — от 4−5 тыс. рублей на физлицо; на юрлиц — 40−50 тыс. рублей по статье 7.22 КоАП РФ «Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».

Кроме того, за систематические нарушения УК могут лишить лицензии. А вот у ОУ такой ответственности нет.

При любой форме управления контроль со стороны собственников обязателен. Собственники должны сотрудничать с компанией, которая обслуживает их дом. Они всегда могут составить план работ и включить в него в том числе и те работы, выполнение которых не предусмотрено минимальным перечнем, согласовав при этом, в случае необходимости, дополнительный источник финансирования таких работ.

Активная позиция собственников помещений при любой форме управления позволит содержать дом в надлежащем состоянии.

Плюсы и минусы. Коротко

(подходит небольшим домам)

• + Экономия: ниже плата за содержание жилья.
• + Прозрачность расходов: перечень работ, за исключением определенного правительством РФ минимального перечня, на доме определяют жители.
• + Прямые отношения с ресурсниками.

— Должники. Не все жильцы платят, это грозит отсутствием денег в общем «котле».

— Без инициативных жителей непосредственное управление невозможно.

— Для обслуживающей организации штрафы за нарушение условий договора совсем небольшие, она не замотивирована.

(подходит домам, где более 30 квартир)

1. + Не надо заключать договоры с аварийными, обслуживающими компаниями и ресурсниками.
2. + УК знает перечень работ, которые надо выполнять.
3. + Мотивация: штрафы за несоблюдение лицензионных требований для УК составляют сотни тысяч рублей.
4. — Непрозрачность расходов: проконтролировать, на что потрачены деньги, сложно.
5. — Более высокий тариф на обслуживание.
6. — Долгий процесс согласования работ, выходящих за рамки минимального перечня.

Обязан ли орган местного самоуправления найти дому управляющую организацию, если прежняя не пролонгировала договор

Если собственники помещений в МКД не выбрали или не реализовали способ управления домом, то орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по выбору УО. Должен ли он это сделать в том случае, если действовавшая УО не стала пролонгировать договор управления, рассказал ВС РФ. Читайте подробнее в нашем материале.

Уо вправе не пролонгировать договор управления по истечении срока его действия

Одна из управляющих организаций из Калининграда решила отказаться от проблемного многоквартирного дома и не пролонгировать договор управления.

Об этом она за два месяца до конца срока действия ДУ уведомила городскую администрацию. УО просила организовать и провести конкурсные процедуры по отбору новой компании для управления МКД или провести ОСС.

Это бы позволило организации сразу после окончания действия ДУ передать техдокументацию новой УО.

Но орган местного самоуправления конкурс проводить не стал, считая, что не обязан это делать. Управляющая организация с бездействием ОМС не согласилась и подала иск в суд, требуя, чтобы муниципалитет в течение 10 дней с момента вступления решения суда в силу конкурс объявил. Также УО просила признать незаконными действия органа ГЖН, который отказался исключать дом из реестра лицензий.

Все суды, вплоть до ВС РФ, с позицией управляющей организации не согласились. Подробно рассмотрим их доводы.

О продлении договора с УО, заключённого по итогам открытого конкурса

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору УО в соответствии с ст. 161 ЖК РФ

Обязанность по выбору УО для дома возложена на органы местного самоуправления положениями ст. 161 ЖК РФ, где определены:

• условия возникновения такой обязанности;
• способ отбора управляющей организации;
• сроки исполнения установленной обязанности.

В силу ч. 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственники сами не выбрали способ управления МКД или не реализовали его.

Следовательно, ОМС обязана провести открытый конкурс только в том случае, если собственники сами не выбрали себе УО в течение года после прекращения действия договора управления с другой компанией.

Омс проводит конкурс по выбору уо, если собственники не выбрали/не реализовали способ управления

Порядок проведения ОМС открытого конкурса утверждён постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. Согласно п. 3 ПП РФ №75, конкурс проводится, если:

1. Собственники не выбрали способ управления этим домом:

• ОСС не проводилось или решение о выборе способа управления МКД не было принято;
• по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся ОСС по выбору способа управления домом повторное собрание не проводилось или решение не было принято.

1. Принятое собственниками решение не реализовано, в том числе в следующих случаях:

• большинство собственников не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;
• не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ;

1. До окончания действия договора управления МКД, заключённого по результатам конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
2. В установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке выдано разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

При этом ВС РФ решением от 10.08.2009 № ГКПИ09-830 признал недействующим абз. 1 п. 39 ПП РФ № 75 в части, позволяющей не проводить конкурс по отбору УО, если до дня его проведения собственники выбрали способ управления этим домом, но не реализовали это решение.

ВС РФ об односторонней индексации размера платы за жилое помещение

Открытый конкурс проводится, если собственники в течение года после расторжения договора управления не выбрали новую УО

Суды рассмотрели обстоятельства дела № А21-6026/2019, указав, что собственники спорного дома на ОСС выбрали УО – истца, и заключили с ней договор управления, реализовав своё решение.

В силу норм НПА именно собственникам помещений принадлежит первоначальное преимущественное право выбора способа управления и УО.

Только в случае нереализации собственниками, в том числе путём бездействия, соответствующего права, орган местного самоуправления может провести конкурс по отбору управляющей организации.

При этом собственники помещений в спорном доме не выказывали намерения расторгнуть договор управления с истцом. Орган ГЖН исключил дом из реестра лицензий компании только через 4 месяца после истечения срока действия договора управления. Компания продолжала обслуживать дом и начислять плату за ЖКУ.

https://www.youtube.com/watch?v=WTdUpFKzAw8\u0026pp=YAHIAQE%3D

Таким образом, у органа местного самоуправления не было законного основания для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации для спорного дома. К такому заключению пришёл суд первой инстанции, и его поддержали апелляционный и кассационный суды.

Как включить в договор управления МКД обычные и случайные условия

Запомнить

Управляющая организация подала жалобу в ВС РФ, но он не нашёл оснований для пересмотра решения первого суда. ВС РФ в определении от 05.08.2020 № 307-ЭС20-10358 подтвердил, что орган местного самоуправления не был обязан проводить открытый конкурс по выбору новой УО для спорного дома, поскольку:

1. Собственники помещений уже выбрали и реализовали способ управления их домом, заключив договор управления с УО.
2. На момент, когда компания требовала от муниципалитета провести конкурс, ОМС не был обязан этого делать, поскольку дом не был исключён из реестра лицензий и УО продолжала обслуживать МКД.

Приоритетное право выбрать способ управления и/или управляющую организацию для дома закон отдаёт именно собственникам помещений. Орган местного самоуправления вправе вмешаться только через год, если жители МКД так и не сделали этого или же, выбрав способ управления, так и не реализовали его.

Как оплачивать услуги ЖКХ без управляющих компаний :: Жилье :: РБК Недвижимость

О том, зачем владельцам квартир переходить на прямые договоры с РСО и как это сделать — в карточках «РБК-Недвижимости»

Сергей Коньков/ТАСС

В конце марта этого года Госдума приняла закон о прямых расчетах между собственниками жилья и ресурсоснабжающими организациями. С апреля жильцы многоквартирных домов смогут заключать договоры об оказании услуг ЖКХ без посредничества управляющих компаний.

«РБК-Недвижимость» разъясняет, какова цель законодательных изменений, как заключить прямой договор с РСО и что это даст потребителям.

ЗаконодательствоПочему владельцам жилья разрешили вести расчеты с РСО напрямую

Такая мера введена для борьбы с долгами управляющих компаний перед ресурсоснабжающими организациями. По данным Минстроя России, к сегодняшнему дню УК задолжали ресурсникам 250 млрд руб. Эти деньги были собраны управляющими компаниями с потребителей, но РСО так и не перечислены.

• Осенью прошлого года премьер-министр России Дмитрий Медведев на встрече с вице-премьерами заявил о «вопиющей ситуации» с долгами, когда люди вовремя платят за услуги ЖКХ, «а дом из-за недобросовестности управляющей компании отключается от теплоснабжения».
• Президент Владимир Путин на ежегодной пресс-конференции тоже потребовал отрезать управляющие компании от денежного потока, поскольку они «далеко не всегда расплачиваются вовремя и в полном объеме».

Услуги ЖКХКакие из них теперь можно будет оплачивать напрямую

Законодательство устанавливает возможность заключения договоров на прямую оплату холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, а также на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (вывоз мусора). Расчеты за газ и электричество уже производятся без участия управляющих компаний.

ПлатежиОбязателен ли переход на прямые договоры с РСО

Нет, заключать прямой договор с РСО необязательно. Если жильцов дома устраивает работа управляющей компании или ТСЖ, они могут по-прежнему оплачивать коммунальные услуги через них. Но важно, чтобы УК не имела задолженностей перед ресурсоснабжающими организациями, потому что тогда ресурсники сами откажутся от ее услуг — в одностороннем порядке.

Если средства на оплату услуг ЖКХ собирались с жильцов в течение двух месяцев, но так и не были перечислены поставщику ресурсов, то по решению суда или по акту сверки он может перейти на получение платежей от граждан напрямую.

ДоговорМожет ли собственник квартиры самостоятельно отказаться от управляющей компании

Нет, один человек не сможет перейти на прямой договор с поставщиками. Решение должно быть принято на общем собрании владельцев жилья. Если за это проголосуют собственники, владеющие не менее 50% имущества дома, тогда на прямые договоры будет переведен весь дом целиком.

После проведения собрания жильцы должны передать копии протокола и решения в РСО. Договор будет заключен автоматически, подписывать его каждому жильцу не придется.

СрокиСколько времени потребуется на переход к прямой оплате

Если инициатива исходит от жильцов дома, то ресурсоснабжающая организация может взять три месяца на то, чтобы подготовиться к осуществлению расчетов с этим домом напрямую.

Если сама РСО расторгает договор с управляющей компанией, то она должна перейти на прямые расчеты с собственниками жилья в течение 30 дней с даты направления в УК уведомления об одностороннем отказе от ее услуг.

ВыгодаЧто изменится для потребителя услуг

По идее — ничего. Кроме того, что потребитель будет знать, что выплаченные им деньги ушли к поставщику ресурса, а не осели на счетах управляющей компании или были использованы не по назначению.

ТарифыСтанут ли коммунальные услуги дешевле или дороже, если их оплачивать напрямую

Нет, переход на прямые расчеты никак не повлияет на стоимость услуг. Тарифы будут расти в обычном порядке — сейчас рост в среднем по России составляет 4% в год.

Управляющие компанииКаковы будут последствия для них

По прогнозам Минстроя России, переход на прямые расчеты с поставщиками ресурсов вынудит уйти с рынка ЖКХ около 30% управляющих компаний. Глава Минстроя Михаил Мень заявлял, что рынок покинут как раз те компании, которые использовали деньги не по назначению, «зарабатывали не на управлении жильем, а на управлении деньгами».

Четыре причины не лезть в бизнес в сфере ЖКХ

Провалы

По данным Росстата, в среднем россиянин тратит на жилищно-коммунальные услуги больше 1700₽ в месяц. Рынок ЖКХ в три раза больше, чем рынок бытовых услуг, в четыре раза больше, чем рынок пассажирского транспорта, и в семь раз больше, чем рынок медицинских услуг. При этом такой размер рынка вовсе не гарантирует бизнесу прибыль или даже выход в ноль.

Жители большинства многоквартирных домов не обслуживают свои дома сами: не меняют лампочки в подъездах, не чинят пандусы, не убирают снег зимой. Этим занимается управляющая компания, с которой жители дома заключают договор. УК получает от жителей деньги за все коммунальные услуги, платит поставщикам за воду, газ и электричество. А деньги за услуги по содержанию дома оставляет себе.

УК — это обычная коммерческая компания, ООО или АО. Чтобы открыть УК, нужно получить лицензию на управление многоквартирными домами и сдать квалификационный экзамен. Затем нанять уборщиков, сантехников и электриков, заключить договор с ресурсоснабжающими организациями. Сложнее, чем открыть магазин одежды, но вполне возможно — в России работает 20 тысяч управляющих компаний в сфере ЖКХ.

Мы поговорили с Инной из управляющей компании «Альфа-Сервис», чтобы узнать, почему огромный размер рынка не гарантирует даже небольшой прибыли и почему не стоит идти в эту сферу, если нет козырей в рукаве.

1. Клиентов сложно найти

Найти клиентов на этом рынке сложнее, чем в ритейле или общепите. Не получится просто запустить рекламу в интернете или сарафанное радио — придётся идти сложным путём.

Есть три основных пути: выиграть конкурс, договориться с застройщиком или убедить общее собрание жильцов сменить УК. В первом случае молодая компания не выдержит конкуренции с опытными конкурентами.

Во втором предпринимателю может не хватить связей. А третий требует невероятных усилий: нужно собрать жильцов и уговорить их пройти через сложную процедуру.

Если у основателя нет сильных связей или возможности влиять на решение жильцов, найти объекты для управления будет практически нереально.

2. Клиенты часто не платят

Общий долг россиян по ЖКХ превышает 500 миллиардов рублей — это около 10% всего рынка. Жильцы могут не платить несколько месяцев и даже лет. Есть те, кто не платит и ждёт, пока пройдёт срок исковой давности в надежде, что на них не успеют подать в суд и долги спишут. Если в течение трёх лет компания не успеет обратиться в суд, деньги будут потеряны.

Чтобы получить свои деньги, компании отключают свет, воду, а иногда и ставят заглушки в канализации

Управляющие компании вынуждены постоянно участвовать в судебных разбирательствах и терять деньги. И даже положительное решение не гарантирует успех: приставы могут просто не найти у должника денег.

3. Много рутинной работы

Проблемы создают не только должники. Даже те, кто платит за услуги, часто делают это несистемно: могут заплатить случайную сумму вперёд или погасить только часть долга. Или не оплатить конкретную услугу, например, охрану, потому что им не нравится охранник. Или не платить несколько месяцев, потом оплатить текущий период и только потом закрывать долг.

Сотрудникам управляющих компаний постоянно приходится разбираться с такими случаями: за что заплатил жилец, сколько ещё должен, как учесть его предоплату в будущих периодах. Это делается только вручную и отнимает десятки часов в месяц. Легче бывает только тогда, когда сотрудник знаком с жителями дома и понимает, за что они и почему они платят.

Если вы работаете в сфере ЖКХ, то мы сможем чуть упростить вам задачу. У нас есть приложение, которое помогает автоматически фискализировать документы оплаты, поступающие на ваш расчётный счёт.
Попробуйте

Предприниматели из сферы ЖКХ говорят, что рентабельность редко превышает 5%. Заработать получится, только если взять много объектов под управление. Нет смысла брать в управление меньше пяти домов, так бизнес точно не выйдет на окупаемость.

Управляющая компания — это посредник между жителями и ресурсными компаниями, она не может влиять на тарифы.

Заработать больше можно за счёт дополнительных услуг — консьержа, охраны, замены счётчиков или мелкого ремона.

Стоимость таких услуг нельзя поднять в одностороннем порядке, нужно согласовать с жильцами, которые вряд ли поддержат изменения. В итоге мороки много, а прибыль незначительная.

Опубликовали 22 января 2020 года

Многоквартирный дом длительное время находится без управления. Что должны делать собственники и куда они могут обратиться?

2017-07-27 15:03

Выбор способа управления – это прежде всего обязанность самих  собственников, он осуществляется на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если собственники помещений не выбрали способ управления многоквартирным домом, то орган местного самоуправления, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. (4 ст. 161 ЖК РФ).

Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о проведении открытого конкурса в отношении многоквартирного дома, при условии, что дом находится без управления, либо в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положением ч. 7 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ, если вопрос не удается решить добровольно.

Тем не менее, собственникам помещений рекомендуется все же самостоятельно выбрать один из способов управления многоквартирным домом, так как именно в этом случае они могут выбрать ту компанию и условия договора управления, стоимость, которые наиболее полно отвечают интересам жильцов.

Если все же, многоквартирный дом длительное время находится без управления, собственники помещений не приняли определенное решение по выбору способа управления многоквартирным домом  и органы местного самоуправления бездействуют, то собственник помещения вправе пожаловаться в органы государственного жилищного надзора либо в прокуратуру на бездействие соответствующей администрации.

Начальник отдела Ф.Р. Гасанбеков

Размещено: 2017-07-27 15:04:31 Изменено: 2017-07-27 15:05:26

Количество просмотров: 1171 Cегодня: 2

Застройщик навязывает свою УК

Я купил квартиру в новостройке по договору ДДУ. Сейчас начался процесс передачи жилья собственникам. Первые клиенты, которых пригласили на приемку, сообщают, что их принуждают заключить договор с управляющей компанией, принадлежащей холдингу застройщика. Без этого угрожают не отдать ключи.

При этом в договоре с УК прописаны обязательные услуги консьержа и охраны. При несложном перемножении тарифа на количество квартир становится очевидно, что стоимость услуг в разы завышена. В ДДУ, разумеется, подобных обязательств на дольщика не возложено.

Вопросы такие: насколько законны такие угрозы и условия, а также навязывание услуг и тарифов без решения собрания собственников? Как себя правильно вести в данной ситуации и защитить свои интересы?

С уважением,

Иван

Дело в том, что у каждой новостройки есть период, когда она уже не нужна застройщику, но еще не является собственностью будущих жильцов. Поэтому сначала у дома есть временная УК, которую выбирает застройщик, а потом основная, которую выбирают собственники.

Объясню, зачем это нужно и как себя вести в такой ситуации.

Такого термина в законе нет, но возьмем его для удобства. Когда дом вводится в эксплуатацию, его надо обслуживать. В день, когда подписывается свидетельство на ввод в эксплуатацию, застройщик технически не может передать все квартиры жильцам. Передача квартир — это процесс, который растягивается на срок до 2 месяцев, а иногда и дольше.

Таким образом, обязанность платить за коммунальные услуги есть, а обязанности заключить договор с временной УК нет. Потому что застройщик уже заключил договор в отношении всего дома.

Первая постоянная УК новостройки выбирается в открытом конкурсе, если только жильцы не успели самостоятельно провести общее собрание.

Есть несколько возможных вариантов развития событий.

Пригрозить застройщику жалобой в Роспотребнадзор.

Если решите жаловаться, учтите, что перед обращением в Роспотребнадзор придется получить доказательство, что вы обращались к застройщику с законными требованиями и он отказался их удовлетворять.

Основание для жалобы будет в том, что вас принуждают заключить договор с УК в обмен на исполнение договора долевого участия — вручение ключей. Это запрещено.

Вот, например, решение суда, где застройщик пытался оспорить такой штраф, но суд признал его действия незаконными и штраф подтвердил. Проблема в том, что штрафы застройщика не сильно пугают, а ключей вы не увидите.

Поменять замок и не ходить ни в какую УК заключать договор. С момента подписания акта приема-передачи вы собственник квартиры со всеми правами, в том числе на доступ в свою квартиру.

Если у вас на руках есть подписанный акт, но нет ключей, вы можете вызвать слесаря и поменять замок.

Коммунальные платежи вам все равно начислят, но если в них будут начисления за охрану и консьержа, их можно будет оспорить в суде.

Вы также можете возместить понесенные расходы на замену замка, но нужно будет доказать, что застройщик отказывался отдавать вам ключи. Просто ваших слов недостаточно. Потребуются письменное требование выдать ключи и письменный отказ застройщика.

Подписать договор с временной УК. Если предыдущие варианты не подходят, можно подписать договор и подождать выбора основной управляющей компании в конкурсе. А затем действовать по обстоятельствам.

Можно попросить прокуратуру проверить законность начисления платы за охрану и консьержа. А затем взыскать уплаченные деньги в суде, если прокуратура встанет на вашу сторону.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

Чем занимается УК?

Главная миссия управляющей компании ― создать комфортные условия для жильцов дома: это когда трубы не текут, отопление всегда в норме и прочие системы многоквартирного дома функционируют бесперебойно. Кроме того, от управляющей компании зависит, будет ли чистым ваш подъезд и как благоустроен двор.

Именно поэтому собственники квартир должны решить, какого результата они ждут от УК. Для этого нужно составить перечень ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, а уже после этого наметить более масштабные дела, например ремонт крыши, покраску стен в подъезде и так далее.

Все эти проблемы должна будет решать выбранная жильцами компания.

Как выбрать компанию?

Выбирать управляющую компанию следует сообща. Задача непростая, но осуществимая. Назначьте встречу жильцов дома. Лучше всего для этого подходит вечер буднего дня, скажем, с 19 до 20 часов, когда люди уже вернулись с работы.

Но предупредить о встрече надо заранее, разместить на подъездах объявления, а в идеале ― пройтись по квартирам и пригласить лично каждого. Список управляющих компаний вы можете получить в управе района или администрации города.

Можете заранее посоветоваться с жильцами соседних домов, расспросить, довольны ли они работой своих управляющих компаний.

Как остановить оплату коммуналки в пустующей квартире?

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

На что обратить внимание?

В портфолио компаний вас должно интересовать следующее: когда создана компания; сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор; список услуг, их стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов; есть ли у компании собственная материально-техническая база для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т. д.). Обязательно поинтересуйтесь квалификацией персонала, в частности слесарей, сантехников. После этого вам надо выбрать две-три компании и попросить каждую из них составить предложения по улучшению обслуживания дома. Возьмите в каждой организации типовой договор управления и покажите его юристу.

Зачем ходить на собрание жильцов?

Не обойтись без еще одного собрания жильцов дома. Оно понадобится для того, чтобы собственники квартир вживую пообщались с представителями управляющей компании.

Обратите внимание, как они себя ведут, как разговаривают с вами. Если всех все устраивает, нужно составить протокол собрания жильцов и на его основе заключить договор с управляющей компанией.

Обычно срок договора составляет не менее года и не более пяти лет.

Можно ли законно перестроить чердак в мансарду?

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Как поменять УК?

Если жильцы дома не довольны работой управляющей компании, то они вправе ее поменять.

Для этого за месяц до истечения срока договора собственники квартир должны направить управляющей компании уведомление о том, что не собираются продлевать срок договора на прежних условиях или хотят отказаться от услуг. Подобрать новую управляющую компанию нужно до того, как отказываться от старой. Без собрания жильцов снова не обойтись.

Работа по лицензии

Лицензирование управляющих компаний, которое началось в ноябре прошлого года и продлится до 1 мая 2015 года, должно помочь навести порядок в жилищно-коммунальной сфере и повысить качество услуг.

Теперь, если управляющая компания получит два административных взыскания по одному дому, то лишится права управления этим домом. А если доля таких домов достигнет 15%, то у компании отберут лицензию.

Посмотреть, какими домами управляет компания и что она из себя представляет, можно будет в едином реестре. Двойные квитанции уйдут в прошлое.

• tiero — Fotolia
• Не пропустите:
• 5 кругов ада для тех, кто не платит коммуналку
• Можно ли узаконить раковины в спальнях?
• Могу ли я не платить за услуги УК коттеджного поселка?
• Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Могут ли жильцы обойтись без УК?

Минстрой РФ назвал управляющие компании (УК) «лишним звеном» и предложил правительству убрать их из платежек за услуги ЖКХ: жильцы должны платить за услуги напрямую тем, кто их предоставляет. В министерстве считают, что УК — явно лишние в цепочке «потребитель — поставщик услуг».

Виктор Шаронов, гендиректор ООО «Лидер-Лифт»:

— В плане расчетов за услуги УК — действительно лишнее звено. Отказ от посредничества управляющих компаний уменьшит вероятность откатов при расчетах, а поставщик услуг будет получать стопроцентную оплату услуг. Наша бухгалтерия сама в состоянии и распечатать платежки, и оперативно произвести перерасчеты за недопоставку услуг.

Камиль Шарипов, директор управляющей компании «Комсервис»:

— Думаю, без УК обойтись вообще можно. Тем более что закон предусматривает и такую форму управления домом, как прямое управление. И прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями жильцы заключить смогут, и напрямую коммунальные услуги смогут оплачивать.

Другое дело, что чем больше в доме квартир, тем сложнее им управлять, и неминуемо встанет вопрос, кто будет в таком доме собирать деньги за иные жилищные услуги вроде уборки подъезда, двора… А жилищные услуги в одном доме предоставляет обычно несколько обслуживающих организаций.

И, отказавшись от услуг УК, обеспечить обслуживание будет непросто.

Елена Скрынникова, жительница Кировского района:

— Можно и давно нужно было сделать так, чтобы денежные потоки текли мимо УК, напрямую. Сейчас УК произвольно перекидывает мои платежи.

Я, например, за тепло и электричество в ноябре полностью заплатила, а вода полмесяца из крана текла едва теплая, и я, соответственно, недоплатила. А УК мои деньги перераспределила между всеми поставщиками, и я всем в итоге оказалась должна.

Ну и зачем допускать такую УК к денежным расчетам? Чтобы ее руководство на нас, как говорится, руки грело?

Наталья Сергеева, жительница Московского района:

— Можно, конечно. Но с нашими людьми сложностей много будет. Вот мы в доме отказались от услуги «уборка подъезда», которую предоставляет УК, и моя соседка взялась мыть подъезд. Мыла хорошо, и платить надо было меньше, чем раньше платили через управляющую компанию.

Так что вы думаете: хозяйка одной квартиры ее буквально заклевала — скандалила из-за разных пустяков. В результате вскоре мы оказались вовсе без уборщицы.

Боюсь, если убрать это звено, мы завтра останемся не только без уборки подъезда и двора, но и без света, воды и вывоза мусора…

Олег Калимов, директор УК ЖКХ Московского района:

— Я двумя руками за то, чтобы жильцы перешли на прямые договоры с поставщиками услуг и оплата осуществлялась по примеру расчетов с горгазом! Подробнее обсуждать этот вопрос пока не готов, давайте вначале посмотрим, что решит правительство.

Есть ли жизнь без управляющей компании?

Жила была управляющая компания. Нижнеисетская. И занималась она обслуживанием домов на южной окраине Екатеринбурга – в Нижнеисетске, на Химмаше и т.д. Вернее, в основном только собирала деньги.  А заниматься обслуживанием – ремонтами подъездов, фасадов и уборкой территории частенько приходилось владельцам магазинов на первых этажах и даже самим жильцам.

Даже когда управляющая компания расщедрилась и поменяла в 2011 г. трубы стояков отопления в некоторых домах, которые этого требовали очень насущно, то в конце этого процесса ходил то ли сантехник, то ли маляр и предлагал эти новые трубы покрасить. Мрачной черной краской.

В комнатах. Потому как никакой другой ему не дали в управляющей компании. Жильцы, естественно, не хотели, чтобы их санузлы приобретали такой мрачный оттенок в стиле декаданс и отказывались. А краска экономилась. Вот, что значит, цвет правильно выбрали. Профессионалы, однако.

Жить с такой управляющей компанией было не очень весело. Поэтому, когда она решила от нас отказаться в августе 2010 г. (дом-то старый, расходов требует много, а жильцы не сильно платежеспособные), мы особо и не расстроились. Сами справимся. Мы не гордые.

Но вот это «сами справимся» было очень непонятно Администрации Чкаловского района. Меня и еще одного представителя собственников пригласили на совещание у зам. главы района. Формально – для урегулирования спорных моментов между нами и УК.

А на самом деле, чтобы прочитать нам лекцию о том, как трудно в этом мире жить без управляющей компании. Даже такой, как УК Нижнеисетская. Совещанию предшествовала до слёз трогательная встреча зам. главы района с руководителем УК – обнялись, расцеловались, пожали руки.

Чувствуется, что давно они нашли общий язык. Не то, что с нами.

А нашли они его по очень простой причине. Знаете, кто согласно п. 4 ст. 161 Жилищного Кодекса выбирает управляющую компанию, если жильцы не сделали это сами? Местная администрация.

А знаете, кто принимает выполненные управляющей компанией работы, если договор на управление заключали не жильцы, а администрация? Опять же, всё она же. Сам создал УК, сам её выбрал  и сам же принимаешь у неё работы.

Прекрасная схема для обогащения всех, кто в теме.

Чувствуя, что разговора на равных с представителями УК и администрации Чкаловского района у меня не получается, я встал и вышел с совещания. Не я созывал эту встречу, и не мне она была нужна. Мы справимся с содержанием дома сами. Мы не гордые.

Но, с тех пор УК Нижнеисетская затаила какое-то зло на наш дом. И в нарушение ст. 162 ЖК РФ до сих пор не передала нам ни техническую документацию на дом, ни остаток неиспользованных денежных средств, собранных на капитальный ремонт дома. Который, к слову сказать, не делался ни разу.

А нам чего расстраиваться? Мы люди не гордые можем и в суд обратиться. Что и сделали в конце 2011 г. В понедельник, 27.02.12 г. прошло уже основное судебное заседание. Судья рассказала представителям управляющей компании, как нашкодившим школьникам, что их позиция, мягко говоря, неправильна.

Деньги и документацию отдать придется. А если что-то из документации передать не смогут по решению суда – будут компенсировать наши расходы на её изготовление силами сторонних организаций. Скажем, закажем мы проект электросетей дома. Заплатим тысяч 50-70 рублей за него, а УК должна будет оплатить.

А потом и проект водоснабжения… И так до бесконечности.

Но мы же не только не гордые, но еще и добрые. И предложили управляющей компании миром перечислить нам остаток денег, собранных на капитальный ремонт. А мы тогда откажемся от требования документации. Очень хочется отремонтировать подъезд.

В итоге, до конца марта представители УК ушли думать. У них, оказывается, руководство уехало в отпуск. Разом. Всё. И решений принимать некому. Только деньги собирать пока могут.

А мы не гордые. Мы подождем.