27 декабря 2022

Как заработать

Компании, которые занимаются обслуживанием домов, называются управляющими, потому что по договору с жителями их основная задача эффективно расходовать денежные средства собственников на обслуживание общего имущества в доме. При этом не все чётко понимают сферу ответственности УК. Разберёмся в правах и обязанностях управляющих компаний.

Деятельность управляющих компаний в первую очередь регулирует Жилищный кодекс. Согласно ст.162 ЖК, УК содержат и ремонтируют общее имущество многоквартирного дома. Список такого имущества содержит постановление правительства №491 от 13.08.2006.

В состав общего имущества включают:

помещения, не являющиеся частями квартир

лестницы, шахты, коридоры, колясочные, чердаки и прочие;

крыши, фундаменты, ограждения, плиты перекрытий, балконные плиты и другие несущие конструкции;

другие общие конструкции: лестницы, перила, окна и двери помещений общего пользования;

оборудование и конструкции, предназначенные для инвалидов, обслуживающие более одного жилого и нежилого помещения;

земельный участок, на котором расположен дом;

приборы учёта потребления коммунальных ресурсов;

оборудование и инженерные конструкции.

Как проверять подрядчиков в сфере ЖКХ

С частью имущества всё ясно и так. Например, дверь в подъезд, очевидно, подпадает под ответственность УК, а дверь в квартиру — имущество жителей. Лампочка в подъезде — общая, лампочка в квартире — частная, и так далее.

С другим оборудованием всё не так прямолинейно. Например, на общей системе водопровода зачастую возникают споры между УК и собственником. Наибольшее число вопросов возникает когда общее имущество может находиться и внутри квартиры, и снаружи, говорит коммерческий директор платформы Doma.ai Павел Соколов.

«Бывает, житель рассуждает так: «У меня течёт кран на кухне. Раз это вода — пусть ремонтирует УК». Это неправильно: закон чётко разграничивает зоны ответственности. УК отвечает за стояки, лежаки и отводы до первой запорной арматуры. Дальше — собственник», — отмечает эксперт.

То есть кран на кухне владелец квартиры должен ремонтировать за свой счёт, а вот если протечка обнаружится в стояке, за её устранение и компенсацию ущерба собственнику отвечает управляющая компания.

Детали по разграничению ответственности описаны в том же постановлении правительства №491.

Если продолжать тему водопровода, УК несёт ответственность за оборудование до первого отключающего устройства на ответвлении, включая само устройство.

Житель отвечает за всё оборудование внутри квартиры, расположенное после этого устройства. Получается, что УК не имеет отношения не только к кранам, но и к трубам на кухне и в ванной.

Такой же принцип применяется к газоснабжающему оборудованию и канализационной системе.

Чтобы построить конструктивные отношения с собственниками, УК стоит чётко разграничить сферу ответственности и информировать об этом жителей. В договоре на управление подробно опишите состав общего имущества, за содержание которого отвечает УК. Опубликуйте договор на сайте и попросите жителей с ним ознакомиться.

Проверять и ремонтировать общее имущество — должна, и регулярно

Чтобы выполнить свои обязанности по содержанию общего имущества, УК необходимо периодически его осматривать на предмет износа. Если водопроводная труба или газовое оборудование выйдет из строя, может произойти авария — тогда УК будет обязана возместить ущерб собственникам.

«Но собственники доверяют управляющей компании свои деньги не для того, чтобы она возмещала из них ущерб, а в первую очередь для того, чтобы всё оборудование содержалось в надлежащем состоянии. Поэтому важно не забывать, что общее имущество находится в том числе в квартирах собственников: надо устраивать обходы и осмотры стояков, проводить своевременный ремонт», — говорит эксперт.

Часто УК пренебрегают осмотрами, поскольку это трудозатратно и кажется сложным из-за того, что собственников часто не бывает дома в рабочее время, а вечером не хватает сотрудников. «Но практика показывает: в случае аварии УК быстро проводят обход. Значит, организовать его — возможно», — подмечает Павел Соколов.

Чтобы решить оргвопросы, можно составить карту обхода для мастера или техника с помощью сервиса автоматизации, такого как Решение Сбера для ЖКХ. «Можно делать обход постепенно и фиксировать, в какой квартире сотрудники уже побывали», — объясняет Павел. А если куда-то долго не получается попасть, можно договориться с жителями через диспетчера или мобильное приложение.

Дополнительные затраты на обходы можно компенсировать за счёт параллельного осмотра приборов учёта, советует эксперт. Можно сверить показания с начислениями и устранить потери при сборе коммунальных платежей с жителей.

Предупреждать административные нарушения со стороны собственников — должна, но в рамках своей ответственности

Государство делегирует управляющим компаниям предупреждение административных нарушений на домовой территории. В соответствии с постановлением Госстроя от 29.09.2003 №170, УК должны предотвращать ряд конкретных нарушений, в том числе:

загромождение балконов и дворовой территории

вывешивание белья на земельных участках

мытьё автомашин на придомовой территории

самовольное дворовое строительство гаражей и оград, переоборудование балконов

слив помоев, закапывание и сжигание мусора во дворе

крепление к стенам растяжек, вывесок, указателей, установку кондиционеров и антенн без разрешения

Те же окна — имущество собственника. Однако их цвет должен соответствовать архитектурному облику здания, а управляющие компании обязаны за этим обликом следить.

Если не предупреждать эти нарушения, УК могут привлечь к административной ответственности по ст.7.22 КоАП РФ. Компании грозит штраф в размере 40000-50000 рублей, а её руководителю — 4000-5000 рублей.

Предупреждать другие нарушения — не должна

Если в доме происходят нарушения, которые не относятся к зоне ответственности управляющей компании, она не обязана никак реагировать — например, на шум соседей ночью. В таких случаях сотрудники УК могут порекомендовать жителям самостоятельно обратиться в полицию.

То же нужно делать в случае квартирных краж, угонов автомобилей и других преступлений. Конфликты между собственниками — также не зона ответственности УК.

Бесплатно обслуживать имущество собственников — не должна, и лучше не делать

Иногда управляющие компании в маркетинговых целях идут навстречу жителям и обслуживают имущество, за которое по закону не отвечают. Если всё сделано хорошо, это может пойти на пользу бизнесу, однако есть нюансы, говорит Павел. Например, такая практика зачастую путает жителей: в одном доме краны ремонтируют бесплатно, в другом — нет.

Кроме того, за результаты бесплатного ремонта управляющая компания несёт такую же ответственность, как за платные услуги. Работы должны быть качественными, с оформлением договора и акта об оказанных услугах. В итоге затраты на оказание таких услуг будут высокими.

По уровню сервиса тоже можно не дотянуть, и в результате УК рискует испортить отношения с собственником, добавляет Павел: «Не всегда тот же персонал, который работает в подвале, будет хорошо восприниматься собственником в квартире — может смутить грязная спецовка или неумение вести диалог. Такой сервис не устроит жителей».

Организовать платные услуги для собственников — не должна, но лучше сделать

Услуги для жителей внутри квартир стоит грамотно организовать как отдельный бизнес, советует Павел Соколов.

В большинстве компаний прайсы до сих пор пишут в таблицах и распечатывают на принтерах, а сантехники и электрики не знают, за какую плату выполняют работу. Из-за этого доход компании уменьшается с двух сторон: с одной стороны услуги не популярны, а с другой — когда появляется заказ, исполнители его утаивают, чтобы заработать в обход УК.

«Чтобы такого не было, в Решении Сбера для ЖКХ диспетчеры могут ставить отметки о принадлежности заявки к платным. Так руководитель всегда знает, какие именно заявки поступили и чем они закончились. Если, например, платные заявки всё время отменяются — стоит задать вопросы исполнителю», — говорит эксперт.

И добавляет, что в 2023 году для УК, которые используют Решение для ЖКХ, появится бесплатный маркетплейс услуг. Компании смогут публиковать список услуг с ценами, а жители будут видеть, что могут заказать.

Как повысить выручку в компании ЖКХ

Кроме того, сервис поможет преодолеть проблему конфликта интересов компании и сотрудника в отношении платных услуг, из-за которой сотрудники утаивают платные заявки.

«Сейчас исполнитель часто не понимает, сколько получит за ту или иную работу, и получит ли вообще. Чтобы всё было прозрачно, мы организуем расщепление оплаты на доход УК и оплату исполнителю — так сантехник сразу получит оплату по тем правилам, о которых договорился с УК, и увидит результат своей работы через мобильное приложение», — объясняет Павел Соколов.

2022 ПАО Сбербанк. 117 997, Россия, Москва, ул. Вавилова, д. 19SberBusinessLive@sberbank.ru0321 — Бесплатно с мобильных телефонов в России для клиента Билайн, Мегафон, МТС, СберМобайл, Tele 2, Yota8 800 5555 777 — Бесплатно с городских телефонов на территории России+7 495 6655 777 — Звонки из-за рубежа (оплата согласно тарифу)Генеральная лицензия на осуществление банковских операций от 11 августа 2015 года. Регистрационный номер — 1481.Политика конфиденциальности

Обязанности управляющей компании ЖКХ

• 1. Содержание жилья
• 2. Ремонт жилья
• 3. Предоставление коммунальных услуг
• 4. Прочие обязательства
• 5. Автоматизация работы, связанной с обязательствами управляющей компании
• Управляющая компания (УК) должна предоставлять жителям комфортные условия проживания и соблюдать законы.
• Обязательства управляющей компании регулируют:
• Обязанности управляющей компании делятся по сферам ответственности:

• содержание жилья;
• ремонт жилья;
• предоставление коммунальных услуг;
• прочие обязательства.

Содержание жилья

Содержание жилья подразумевает действия управляющей компании, направленные на поддержание помещений в надлежащем состоянии (статьи 154-156 Жилищного кодекса, Приложение 1 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда).

К обязанностям УК по содержанию жилья относится:

• Уборка подъездов многоквартирного дома. 
• Уборка придомовой территории – участка земли, на котором находится многоквартирный дом. Снос и обрезка деревьев тоже относится к ответственности УК. Если дерево упадет и повредит имущество или причинит вред здоровью человека, управляющая компания возмещает ущерб согласно статье 1064 Гражданского Кодекса РФ.
• Содержание фасада многоквартирного дома в соответствующем состоянии, очистка от объявлений и закрашивание надписей.
• Прочистка канализации общедомовых стояков.
• Подготовка дома к осенне-зимнему периоду. Необходимо промывать и опрессовывать системы отопления, проверять общедомовые счетчики.
• Очистка крыши от снега и наледи в зимний период.
• Заключение договоров с аварийно-диспетчерской службой.
• Взаимодействие с лифтовой организацией (при наличии лифтов).
• Проведение дезинфекции и дезинсекции подвалов и придомовой территории.

Ремонт жилья

Ремонт жилья может быть текущий (Приложение 2 к Методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда) и капитальный (статьи 166, 169 Жилищного кодекса). Фонд капитального ремонта формируется из ежемесячных взносов собственников (подробнее). А вот текущий ремонт – зона ответственности управляющей организации. К такому ремонту относится:

• Восстановление оконных рам и остекления в подъездах. 
• Покраска и побелка подъездов. 
• Восстановление освещения в подъездах и под козырьком перед входом в подъезд.
• Ремонт крыши при протекании. 

Предоставление коммунальных услуг

Управляющая компания заключает договор с ресурсоснабжающей организацией (РСО) на поставку коммунальных услуг:

• холодная вода (ХВС),
• горячая вода (ГВС),
• тепловая энергия,
• водоотведение,
• электроснабжение,
• газоснабжение, в том числе бытовой газ в баллонах,
• отопление,
• твердое топливо при наличии печного отопления,
• вывоз мусора.

В сфере предоставления коммунальных ресурсов управляющая компания имеет следующие обязательства:

• Заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями. 
• Предоставление счетов на оплату за коммунальные услуги собственникам.
• Обеспечение бесперебойной подачи услуг.
• Если услуги отсутствуют по вине РСО, управляющая компания должна защищать интересы жильцов и приложить максимум сил для изменения этой ситуации.
• Ведение претензионно-исковой деятельности.

Прочие обязательства

Управляющая компания имеет еще несколько важных обязательств:

• Соблюдать правила пожарной безопасности и соответствующий уровень санитарно-эпидемиологического состояния многоквартирного дома.
• Предоставлять соответствующий уровень безопасности дома.
• Предоставлять владельцам квартир доступ к площадям общего назначения.
• Сохранять систему коммуникации в должном состоянии, поддерживать исправную работу общедомовых счетчиков.
• Соблюдать интересы и права жильцов многоквартирного дома.
• Поддерживать качество обслуживания согласно государственным нормам, указанным в Жилищном Кодексе.

Управляющая компания не вправе требовать с владельцев квартир денег сверх тарифа на проведение работ, перечисленных в статье. Если УК действительно не хватает денег для осуществления деятельности, то она обязана провести дополнительное общее собрание собственников с приведением необходимых расчетов.

Если управляющая компания не выполняет свои обязанности, владельцы квартир могут обратиться в Государственную жилищную инспекцию. 

Автоматизация работы, связанной с обязательствами управляющей компании

Работу управляющей компании, связанную с исполнением необходимых обязанностей, можно автоматизировать при помощи комплекса программ ЖКХ. 

Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет работать со всеми аспектами ответственности (подробнее):

• взаимодействовать с поставщиками услуг ЖКХ, 
• хранить договоры управления домами, 
• хранить характеристики зданий и помещений,
• работать с лицевыми счетами и собственниками,
• начислять услуги, выставлять и печатать квитанции, 
• работать с приборами учета, в том числе и общедомовыми,
• принимать платежи ЖКХ любыми способами (в том числе для жителей доступна оплата счетов через мобильное приложение и сайт),
• принимать заявки в аварийно-диспетчерскую службу (АДС) и работать с ними.

Чтобы не упустить из вида ни одну обязанность и избежать проблем, управляющей организации стоит автоматизировать свои процессы. Тогда собственники дома будут довольны работой своей управляющей компании. Это станет залогом долгосрочного и благополучного сотрудничества УК и жильцов. 

1. Дата обновления материала: октябрь 2019.
2. Вам также может быть интересно: Аварийные ситуации в многоквартирном доме Реорганизация управляющей компании Плюсы и минусы поквартирного отопления в доме Общедомовое имущество ЖКХ
3. Дополнительные продукты ЖКХ:

Обязанности УК многоквартирных домов по ЖК РФ в 2023 году

Своевременное и полное исполнение своих обязанностей управляющими компаниями обеспечивает комфортное проживание граждан в многоквартирных домах. Но далеко не всегда мы знаем, что входит в перечень обязанностей УК по содержанию и ремонту домов, соблюдаются ли наши права в сфере ЖКХ. Ответы найдем в Жилищном кодексе.

Обязанности управляющей компании многоквартирного дома по закону РФ

Законодательством определено несколько форм управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК):

• непосредственно собственниками дома (если количество квартир в нем не превышает тридцати);
• товариществом собственников жилья либо кооперативом (жилищным или иным специализированным);
• управляющей компанией.

Управляющая компания является коммерческой коммунальной организацией, выполняющей функции по содержанию жилищного фонда в нормативном состоянии. Общим собранием собственников помещений в доме определяется способ управления МКД и, в случае выбора УК, с ней заключается договор управления. В самом договоре прописываются обязанности управляющей компании в соответствии со ст. 161 и 162 ЖК:

Выполнение работ и оказание услуг, связанных с управлением домом:

• прием, хранение и предоставление необходимой технической документации на многоквартирный дом;
• сбор, хранение и поддержание в актуальном состоянии реестра владельцев помещений в доме, предоставление информации о них в определенных случаях по запросу;
• планирование мероприятий по содержанию и ремонту общего имущества МКД и согласование их с жильцами на общем собрании;
• подготовка документации для проведения общего собрания собственников;
• организационные мероприятия по выполнению работ и оказанию услуг, согласованных с жильцами дома;
• организация расчетов за коммунальные услуги и ремонт общего имущества с оформлением квитанций, их рассылкой собственникам, а также информирование об изменении тарифов платы за коммунальные ресурсы и жилое помещение.

Выполнение работ с целью поддержания жилищного фонда в надлежащем состоянии, осуществление ремонтных работ общего имущества МКД:

• периодический осмотр видимых частей конструкций дома;
• проверка кровли, ее своевременный ремонт, очистка от снега и наледи;
• работы, направленные на содержание в надлежащем виде фасада, лестниц, внутренней отделки, окон, дверей, полов (периодическая проверка, своевременный ремонт, проведение уборки);
• проверка исправности и своевременная замена неисправных общедомовых приборов учета ресурсов, техническое обслуживание инженерных сетей, ремонт общего имущества МКД;
• проверка и проведение работ по устранению неисправностей в вентиляционных системах дома;
• работы по содержанию придомовой территории, мест накопления твердых бытовых отходов;
• обустройство доступности входа в МКД для маломобильных групп населения.

Постоянное и качественное предоставление коммунальных услуг собственникам или пользователям помещений, расположенных в доме, а также содержание инженерных сетей в готовности предоставить коммунальные услуги:

• поставляемый потребителям коммунальный ресурс должен соответствовать необходимому объему и качеству;
• обязанность заключать с организациями-поставщиками ресурсов договора на их приобретение;
• снимать ежемесячно показания с общедомового прибора учета (при его наличии) и по требованию предоставлять информацию потребителю;
• если на общем собрании владельцев помещений в доме принято решение об установке общедомового прибора учета, то УК должно в трехмесячный срок обеспечить его установку и ввод в эксплуатацию.

Информирование собственников помещений о своей деятельности:

• путем размещения в ГИС ЖКХ;
• ответом на запрос граждан;
• в форме ежегодного отчета перед собственниками в течение первого квартала текущего года за предыдущий календарный год.

А так же иная деятельность по управлению МКД.

Права управляющей компании

Помимо обязанностей управляющая компания наделяется правами, на основании которых осуществляется качественное исполнение обязательств по управлению МКД:

• заключать с ресурсоснабжающими организациями договора на поставку необходимых ресурсов от имени собственников помещений (в соответствии с правами, предоставленными в рамках договора на управление домом);
• требовать от собственников помещений своевременной и полной оплаты потребленных ресурсов, а также оказанных услуг;
• проверять корректность передаваемых сведений по индивидуальным приборам учета с периодичностью раз в полгода;
• получать доступ в жилое помещение для проведения плановых по осмотру и проверке коммуникаций, ремонтных работ с обязательным предварительным оповещением жильцов;
• для проведения срочных ремонтов воспользоваться средствами, находящимися в резерве для этих целей;
• ограничивать потребителей в жилищно-коммунальных услугах в соответствии с законодательством;
• взыскивать убытки, возникшие по вине исполнителей работ или самих жильцов.

Основные функции УК

На основании вышеперечисленного функциональные задачи управляющей компании следующие:

• посреднические – между собственниками жилья и поставщиками ресурсов, ремонтными организациями и т.д.;
• обслуживающие – содержание и управление домом в целом, поддержание его состояния в нормативных значениях, проведение необходимых ремонтных работ;
• исполнительские – управляющая компания предоставляет коммунальные услуги владельцам помещений все и в одном лице.

Что не относится к обязанностям УК?

Перечень полномочий и обязанностей управляющей компании ограничен договором на управление МКД. Жильцы вправе прописать дополнительные пункты, где упомянуть все моменты для обеспечения своего комфорта. Если же они не прописаны, то стандартный договор не содержит обязанность УК:

• по обустройству газонов и клумб, обрезке деревьев и украшению придомовой территории;
• по проведению ремонтных работ во внеочередном порядке, когда в них нет потребности;
• по установке систем видеонаблюдения на придомовой территории и в местах общего пользования МКД;
• по обеспечению охраны парковки и услуг консьержа;
• по ремонту и обслуживанию домофона.

Что делать, если управляющая компания МКД не выполняет свои обязанности?

Управляющая компания обязана нести ответственность за надлежащее исполнение своих функций в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ. Если же имеются основания для определения действий УК, как невыполнение условий договора управления домом, то собственники квартир вправе обратиться с жалобой:

• в надзорные органы: государственного, муниципального или общественного жилищного надзора. В жалобе необходимо изложить суть обращения, а также записать свои контактные данные (ФИО, почтовый адрес, телефон). Если имеются подтверждающие материалы, то их приобщают — образец жалобы.
• в Роспотребнадзор. Обычная процедура заключается в передаче претензии сначала в управляющую компанию. При неудовлетворительном ответе составляется жалоба в Роспотребнадзор. Это может быть обычное письменное обращение или заполнение электронной формы на сайте ведомства.

На рассмотрение поступившего обращения надзорному органу отводится 30 дней. В течение этого срока может быть назначена проверка с целью уточнения обстоятельств дела. По итогам проверки принимается решение об устранении нарушений и привлечении виновных лиц к административной ответственности.

• в прокуратуру, если в результате ненадлежащего исполнения УК своих полномочий были нарушены права граждан или требования законодательства. При многократных случаях административных наказаний, наложенных на УК судом, такая компания будет лишена права управлять домом — образец жалобы.
• серьезные нарушения со стороны управляющей компании могут стать причиной искового заявления жильцов в суд. Они вправе просить суд принудить УК к устранению недостатков по обслуживанию дома и возмещению ущерба, возникшего в результате ненадлежащего исполнения обязанностей.

Обязанности УО, РСО и жителей МКД

Собственники многоквартирных домов внимательно следят за управляющими и ресурсоснабжающими организациями, но часто забывают что у них тоже есть обязанности по управлению и содержанию дома. Давайте разберемся, кто и за что отвечает в МКД.

Собственники помещений в МКД 

Обязанности собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах прописаны в Жилищном Кодексе РФ и Правилах пользования жилыми помещениями, утверждённых приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального комплекса РФ от 14 мая 2021 года № 292/пр. 

В обязанности жителей МКД входит: 

1.Соблюдать права и интересы соседей, правила проживания. 

В статье 17 ЖК РФ, п. 1 Правил № 292/пр законодатель закрепил обязанности всех пользователей и собственников жилых помещений соблюдать: 

• права и интересы проживающих в них граждан; 
• требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных нормативно-правовых актов. 

В эти требования включается: 

• не захламлять места общего пользования;
• не шуметь ночью;
• соблюдать требования к содержанию домашних животных;
• не курить в подъездах;
• не проводить переустройство и, или реконструкцию помещений без согласования и решения общего собрания собственников;
• нельзя устраивать в жилых помещениях склады и хостелы;
• использование жилых помещений не по назначению.  

2. Ремонтировать квартиру, содержать её в надлежащем состоянии и допускать к общему имуществу представителей УО или ТСЖ. 

Собственники квартир с внутриквартирным газовым оборудованием обязаны обеспечить доступ сотрудников газовой службы в помещение для проверки состояния такого оборудования в соответствии с Постановление Правительства РФ № 410. О дате и времени технического обслуживания компании информируют жителей заранее. Именно владельцы помещений отвечают за состояние и ремонт внутриквартирного газового оборудования. 

Также собственники сами и за свой счёт должны своевременно ремонтировать квартиры и поддерживать их в надлежащем санитарном состоянии, согласно пункта 6 Правил № 292/пр. В ином случае бесхозяйное отношение к жилищной площади может привести к нарушению интересов соседей: например, им будут мешать неприятный запах или насекомые. 

Если доступ к общедомовому имуществу возможен только через жилое или нежилое помещение в МКД, то его собственник обязан пустить представителей УО к такому имуществу, например, к стоякам водоотведения и ХВС.

3.Оплачивать жилищно-коммунальные услуги и капитальный ремонт, участвовать в содержании общего имущества дома. 

Собственник помещения в МКД несёт ответственность за содержание общего имущества пропорционально своей доле, согласно частям 1, 2 статьи 39, части 1 статьи 158 ЖК РФ, статьи 249 Гражданского Кодекса РФ.

В состав платы собственника входят плата за услуги по управлению домом и работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества и капитальный ремонт, согласно части 2 статьи 154 ЖК РФ. 

Обязанности управляющей организации  

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного Кодекса РФ, управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. 

Содержание МКД

УО должна качественно и своевременно оказывать услуги по содержанию и ремонту общего имущества дома, прописанного в договоре управления, согласно утвержденному частью 1.1 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ перечню работ и услуг. 

Управляющая организация также ответственна за соблюдение правил проживания жителями МКД и борется с такими нарушениями как захламление мест общего пользования, незаконная перепланировка общего имущества.  

Сбор платы за жилищно-коммунальные услуги и взыскание долгов 

Управляющая организация выставляет собственникам счета на оплату ЖКУ, в соответствии с частью 1 статьи 16.1 № 2300-I создаёт возможность для их оплаты различными способами и ведёт претензионно-исковую работу по взысканию долгов с неплательщиков, согласно пункту 2, подпункту «ж» пункта 4 Правил № 416. 

Проведение капитального ремонта

Если собственники формируют фонд капитального ремонта на специальном счёте, то УО является его владельцем и отвечает за сбор взносов и проведение капитальных работ в доме, если собственники приняли соответствующее решение на общем собрании, согласно части 2 статьи 44, частей  2 и 3 статьи 175 ЖК РФ. 

Предоставление коммунальных услуг

Также у компании появляются дополнительные обязанности, если она является исполнителем каких-либо коммунальных услуг.

Тогда она обязана заключить соответствующие договоры с поставщиками ресурсов, собирать показания приборов учёта, проверять их состояние, а также выставлять потребителям счета и собирать плату за коммунальные услуги, в том числе взыскивать её с должников, в соответствии с частью 15 статьи 155 ЖК РФ и пункта 31 Правил № 354. 

В случае, когда исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, то управляющая должна заключить договоры на приобретение ресурсов в целях содержания общего имущества дома и вести расчёты с собственниками и ресурсоснабжающей организацией. Также она отвечает за работоспособность внутридомовых инженерных сетей и качество поставляемых жителям по этим сетях коммунальных услуг, согласно части 5 статьи 157, части 11 статьи 157.2 ЖК РФ, пункта 31(1) Правил № 354. 

Обязанности РСО и регоператоров 

Помимо жителей дома и управляющих организаций, обязанности могут быть у ресурсоснабжающих организаций и региональных операторов: 

Если у собственников заключён прямой договор с ресурсоснабжающей организацией, то она несёт ответственность за качество предоставляемых жителям многоквартирного дома коммунальных услуг, в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ, пункта 31 Правил № 354. Эти же требования распространяются на регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами как исполнителя коммунальной услуги. 

РСО ведёт расчёты с потребителями и претензионно-исковую работу с должниками и собирает показания счётчиков. Поставщики электроэнергии при этом отвечают за своевременную поверку и замену индивидуальных приборов учета, согласно Федеральному закону от 2 декабря 2018 года № 522-ФЗ. 

Региональный оператор по обращению с ТКО также отвечает за уборку мест погрузки мусора в машины и своевременный его вывоз в соответствии с температурным режимом. Периодичность вывоза установлена в СанПиН 2.1.3684-21.

Региональный оператор по капитальному ремонту отвечает за сбор взносов с собственников, работу с должниками и своевременное проведение работ в доме в случае, если фонд формируется в «общем котле» или на специальном счете регоператора, согласно части 15 статьи 155, пункта 1 части 1 статьи 180, части 4 статьи 181 ЖК РФ. 

На заметку управляющим домами 

В домах, где собственники не понимают, кто и за что несёт ответственность при управлении и содержании многоквартирного дома сложно построить эффективную и взаимовыгодную работу.

Жители будут требовать от управляющей организации выполнять не возложенные на неё обязанности и создавать компании проблемы при проведении общего собрания собственников и ремонтов, а также не будут соблюдать правила проживания в доме.

Как следствие такой ситуации – многочисленные жалобы, претензии собственников к управляющей организации и предписания надзорных органов. 

Общение с жителями домов, информирование и разъяснение вопросов по содержанию дома, правах и обязанностях сторон договора управления – один из трендов в управлении МКД последних лет. Ему следуют успешные УО, нацеленные на развитие и расширение бизнеса.

Обязанности управляющей компании — МосТСЖ

Обязанности управляющей компании жилищное законодательство определяет с помощью многочисленных нормативных актов. Все они базируются на Жилищном кодексе РФ, который наиболее полно отражает положения об особенностях взаимоотношений собственников жилья и управляющей компании.

• Деятельность управляющих компаний (далее – УК) подкрепляется пакетом документов, которые отвечают требованиям Госстандарта и профильным нормативным актам.
• Все УК создаются и осуществляют свою работу по обслуживанию многоквартирных домов по предложению функционирующих ТСЖ и с согласия либо по инициативе самих жильцов, уведомивших ТСЖ о создании УК.
• Иногда уже работающие на рынке услуг компании стремятся расширить сферу хозяйственной деятельности, принимая близлежащие дома в число объектов своего контроля.
• В функции управляющих компаний входит:

• контроль над качеством и своевременностью услуг, предоставляемых уполномоченными на это предприятиями (энергоснабжение дома (отопление, электроэнергия, газ), водоснабжение и канализация);
• прием и расчет коммунальных платежей за свои услуги, а также контроль над их своевременным поступлением;
• распределение средств и организация ремонтной и хозяйственной деятельности, составление смет, поиск исполнителей и оформление договоров подряда на проведение работ;
• создание жильцам условий для безопасной эксплуатации дома, в том числе при выполнении ремонтных работ;
• реагирование на жалобы потребителей коммунальных услуг.

Для реализации этих многочисленных функций вся экономическая деятельность УК обязана быть легитимной, прозрачной и открытой для доступа заинтересованных лиц.

Права и обязанности управляющей компании передаются ей на основании договора о выполнении инспектирующих и контролирующих полномочий. Следовательно, данная организация имеет право:

• извещать заинтересованные органы о неправомерной перепланировке и других неофициальных видах эксплуатации жилых помещений и нежилых площадей общего пользования;
• взимать с жильцов задолженность;
• использовать резервные средства на ремонтные, эксплуатационные и другие работы по мере необходимости;
• сверять полученные от жильцов сведения об оплате коммунальных услуг, контролировать работоспособность приборов учета, производить перерасчеты по платежам, накладывать ограничения на получение коммунальных услуг задолжниками;
• требовать 100%-ной компенсации ущерба, причиненного подрядчиками или жильцами;
• реализовывать другие полномочия в соответствии с пунктами договора или исполнительными резолюциями внутренних актов;
• использовать права и обязанности управляющих компаний ЖКХ с учетом потребностей жильцов, искать взаимовыгодные решения и соблюдать интересы большинства населения многоэтажки (новостройки);
• оформлять участок ТСЖ или ЖЭК на свое усмотрение, когда другое не обусловлено договором, использовать подвалы и подсобные помещения для производственных нужд компании или подрядчиков, если это не противоречит технике безопасности и не влияет на комфорт проживающих.

Обязанности УК. Правовая база

Работа любой УК определяется:

• Жилищным кодексом России (в части статей 154-157,161-165).
• Гражданским кодексом (в части статей 209-217, 288-293, 683-688).
• ФЗ-210 от 30.12.2004 «Об основах регулирования организаций коммунальных комплексов».

Чем занимается управляющая компания: критерии выбора и обязанности | Роскачество

Для управления многоквартирным домом жильцы могут выбрать управляющую компанию. Она будет отвечать за текущий и срочный ремонт, обслуживание общедомового имущества. Чтобы выбрать УК, нужно обратить внимание на наличие лицензии, отсутствие банкротства и отзывы жильцов домов, которые она уже обслуживает.

От работы управляющей компании зависит комфорт, а зачастую и безопасность всех жильцов многоквартирного дома. Чем занимается управляющая компания и как ее можно выбрать? Рассказывают наши эксперты.

Какие обязанности несет управляющая компания

Чем занимается управляющая компания? Управляющая компания (УК) отвечает за функционирование всех коммуникаций в доме.

Водопровод, электричество, вывоз мусора, сохранность всего общего имущества (и в том числе самого дома), работа лифтов – все это входит в обязанности управляющей компании.

Если управляющая компания хорошо справляется со своими обязанностями, все неисправности быстро устраняются, а аварии предупреждаются или ликвидируются благодаря быстрому ремонту.

Предполагается, что у управляющей компании есть перечень ежедневных, ежемесячных, сезонных работ, а также график запланированного ремонта.

С управляющей компанией заключается договор, в котором должны быть прописаны ее обязанности.

Какие вообще есть варианты управления домом и чем УК лучше?

В Жилищном кодексе указываются три способа управления многоквартирным домом:

• Непосредственное управление собственниками жилья (подходит только в том случае, если квартир не больше тридцати).
• Управление товариществом собственников, жилищным или иным кооперативом.
• При помощи управляющей компании.

Управление при помощи специализированной компании имеет свои плюсы: сами собственники могут не тратить время и силы на решение текущих и срочных вопросов, им не нужно вникать в специфику работы обслуживающих организаций и вдаваться в юридические тонкости. При этом собственники жилья могут сами принимать решение относительно того, какой именно компании доверить свой дом.

Критерии выбора управляющей компании

Как выбрать управляющую компанию? Самое главное – потенциальная управляющая компания должна иметь соответствующую лицензию. Перед тем как заключать любые договоры, обязательно нужно проверить ее наличие и убедиться, что лицензия действующая.

Отыскать подходящие компании, работающие в том или ином районе, можно на порталах ЖКХ, в электронном справочнике (2ГИС, «Яндекс», «Гугл карты» и так далее), на порталах районов или округов (если таковые есть).

Таким образом можно отобрать УК, которые обслуживают дома в районе, а также сразу посмотреть, сколько многоэтажек уже находится на их попечении (если есть свободное время, можно даже попытаться получить отзывы от жильцов этих домов, чтобы оценить работу УК).

При выборе управляющей компании стоит обратить внимание на то, за какие дома она уже отвечала и в течение какого времени. Управляющие компании могут предоставлять список своих услуг и прайс на их выполнение с указанием повышающих коэффициентов.

Лучше выбирать, конечно, ту, которая готова оказывать весь комплекс услуг, в противном случае придется заключать дополнительные договоры или искать сторонних исполнителей. У некоторых управляющих компаний есть своя материально-техническая база, а также собственный персонал.

Все нюансы об этом нужно узнавать заранее, также поинтересуйтесь квалификацией сотрудников.

Если рассматриваются несколько компаний, можно попросить их сделать предложение, в котором будет наглядно видно, какой именно комплекс услуг оказывается и за какие деньги. Если вам предлагается типовой договор, его требуется заранее изучить и, возможно, показать юристу для оценки.

Помните, что вы можете со своей стороны вносить предложения по изменению договора. В договоре должны быть следующие пункты: перечисление общедомового имущества, перечень работ и услуг, а также система дополнения этого перечня, список коммунальных услуг, размер, порядок и сроки оплаты услуг УК, формат отчета УК перед жителями.

Естественно, с учетом конкретных обстоятельств можно добавлять пункты, которые актуальны для конкретного дома.

Лучше, если переговоры будет проводить совет управления дома, в этом случае меньше вероятность того, что один человек упустит какие-то важные нюансы.

Предполагаемую компанию обязательно нужно проверить на банкротство. В этом поможет Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если УК имеет большие долги, она не сможет выполнять свою работу – дом останется без должного внимания, а выплаченные деньги, по сути, не принесут никакой пользы жильцам.

Какая управляющая компания лучше: частная или государственная

Зависит от конкретной ситуации. Частная компания может за дополнительную плату оказывать дополнительные услуги, которые необходимы конкретному дому.

Но качество работы конкретной компании зависит от ее руководства и возможностей.

Поэтому есть смысл рассматривать и государственные, и частные компании, а выбирать по другим критериям: набор услуг, типовой договор, отзывы жильцов домов, которые она обслуживает.

Рекомендуемый алгоритм по выбору УК